Czy notariusz może nie sporządzić aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości nie mając zgody właściciela drogi na dojazd/przejazd do takiej działki? W jaki sposób można ustanowić służebność drogi koniecznej?

„Chcę sprzedać działkę rolno-budowlaną, mam już kupca oraz wszystkie dokumenty z urzędów. Droga dojazdowa do tej działki jest własnością opactwa, przy której po drodze od lat mieszkają sąsiedzi. Czy w myśl obecnie obowiązujących przepisów (jakich?) notariusz nie sporządzi aktu sprzedaży nieruchomości nie mając zgody właściciela drogi na dojazd/przejazd do tej działki? Czy muszę mieć w ogóle taką zgodę i czy na siebie czy na kupującego już? Jakie są tu możliwości prawne, ustanowienie służebności, wystąpienie o drogę konieczną, czy dla mnie jako sprzedającego najlepiej otrzymać zgodę na piśmie od opactwa na przejazd czy dojazd? Jest z tym problem, bo opactwo ociąga się z decyzją, jednak czy mają obowiązek mi zapewnić dojazd do mojej nieruchomości i obowiązek wydać jakąś zgodę? Czy nie muszą takiej zgody wydawać i czeka mnie sąd? Nie chcę ustanawiać umowy o drogę konieczną tylko wystąpiłem o zgodę na piśmie od opactwa na przejazd/dojazd. Czy taka zgoda wystarczyłaby, by móc zbyć tę działkę u notariusza?”

Obawy Czytelnika w zakresie odmowy przez notariusza sporządzenia aktu notarialnego sprzedaży działki na podstawie …

(…) art. 81 ustawy Prawo o notariacie zapewne znajdują oparcie w uchwale Sądu Najwyższego z dn. 04.06.2009 r., (sygn. akt: III CZP 34/09) oraz w postanowieniu SN z dn. 19.03.2015 r., (sygn. akt: IV CSK 411/14).

Zgodnie z w/w uchwałą Sąd Najwyższy, wskazując jako podstawę art. 58 § 1 Kodeksu cywilnego, w związku z art. 99 i art. 93 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami stwierdził, że jeżeli decyzja o podziale nieruchomości zawiera warunek, iż przy zbywaniu wydzielonych działek zostaną ustanowione służebności drogowe zapewniające dostęp do drogi publicznej lub że sprzedane zostaną udziały w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną, umowa przeniesienia własności wydzielonej działki zawarta bez spełnienia tego warunku jest nieważna.

Natomiast zgodnie z powołanym wyżej postanowieniem SN, stanowiącym niejako powielenie poprzedniej uchwały, niespełnienie warunku ustanowienia na zbywanych działkach służebności drogowych zapewniających dostęp do drogi publicznej albo sprzedaży udziałów w prawie do działki będącej drogą wewnętrzną powoduje, że umowa przeniesienia własności wydzielonej działki jest nieważna.

Jednak co istotne, zarówno w uchwale, jak i w orzeczeniu SN jest mowa o własności wydzielonej działki, natomiast w stanie faktycznym przytoczonym przez Czytelnika nie ma mowy o tym, aby sprzedawana działka powstała w wyniku podziału.

Jeśli działka, która ma być sprzedana, nie jest przedmiotem decyzji o podziale, to pozostaje ustanowienie służebności drogi koniecznej.

Ustanowienie służebności drogi koniecznej na podstawie art. 145 K.c. może odbyć się w drodze:

• umowy, przy czym oświadczenie właściciela musi być złożone w formie aktu notarialnego ( 245 § 2 K.c.);
• orzeczenia sądu (art. 626 K.p.c.) – w przypadku braku możliwości umownego ustanowienia służebności drogi koniecznej pomiędzy właścicielem nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej a właścicielem nieruchomości, przez którą dostęp ów mógłby zostać zapewniony, spełnienie przesłanek z art. 145 § 1 K.c. uzasadnia wystąpienie do sądu z wnioskiem o ustanowienie drogi koniecznej. We wniosku należy wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, aby nieruchomość wnioskodawcy miała w odpowiedni sposób zapewniony dostęp do drogi publicznej. Sąd przed wydaniem postanowienia ustanawiającego służebność drogi koniecznej przeprowadza dowód z oględzin nieruchomości, chyba że okoliczności istotne dla wytyczenia drogi koniecznej są niesporne i niewątpliwe albo że przeprowadzenie dowodu z innych przyczyn nie jest potrzebne. Postanowienie ustanawiające drogę konieczną ma charakter konstytutywny, ze skutkiem ex nunc (natychmiastowym, od zaraz);
• zasiedzenia – służebność gruntowa może być nabyta także przez zasiedzenie, jednak zgodnie z 292 K.c., tylko w przypadku, gdy polega ona na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się tu odpowiednio;
• decyzji administracyjnej – w szczególnym przypadku, jakim jest wywłaszczenie art. 112 – 126 ustawy o gospodarce nieruchomościami, służebność drogi koniecznej może być ustanowiona w drodze decyzji administracyjnej. Ustanowienie drogi koniecznej może być też przesłanką materialnoprawną dopuszczalności podziału nieruchomości.

Najlepszym i najszybszym rozwiązaniem byłoby zatem ustanowienie służebności drogi koniecznej w drodze umowy stron. Wówczas strony dobrowolnie i w zakresie dla nich najbardziej dogodnym regulują wzajemne relacje, w tym m.in. sposób odpłatności, odśnieżane drogi, naprawa drogi, płotu czy bramy wjazdowej. Taką umowę potwierdza notariusz, zaś jej treść ujawniona zastaje w księdze wieczystej nieruchomości.

Biorąc jednak pod uwagę, iż sprzedawana działka nie jest przedmiotem decyzji o podziale, Czytelnik zdaje się być uprawniony do zbycia własnej nieruchomości nawet bez zajmowania się sprawą drogi koniecznej. Przy czym należy mieć na względzie, że nabywca może dążyć do obniżenia ceny.

Gdyby trudności w sprawie, czyli brak zgody między Czytelnikiem a opactwem (właścicielem drogi), doprowadziły do wszczęcia postępowania przed sądem o ustanowienie służebności drogi koniecznej, również może dojść do sprzedaży nieruchomości, bowiem samo postępowanie nie wyklucza korzystania z uprawnień właścicielskich. W przypadku sprzedaży należałoby zadbać o to, by nabywca wstąpił do postępowania jako uczestnik w miejsce Czytelnika.

Czy w takim razie notariuszowi wystarczyłaby zgoda właściciela drogi na dojazd na piśmie?

Autorowi trudno jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie Czytelnika, ponieważ zależy to od specyfiki pracy notariusza. Najlepiej udać się do kancelarii notarialnej, w której Czytelnik zamierza zawrzeć z kontrahentem umowę sprzedaży działki, aby dowiedzieć się, czy sama pisemna zgoda opactwa na przejazd/dojazd na tę chwilę, czyli do samego aktu sprzedaży, będzie wystarczające.

Zdaniem Autora, pisemna zgoda opactwa nie może zastąpić umowy o ustanowienie służebności drogi koniecznej zawartej w formie aktu notarialnego, jednakże w ocenie notariusza być może sama zgoda do zbycia działki w zupełności wystarczy, jeśli sprzedawana działka nie powstała w wyniku decyzji administracyjnej o podziale (nawiązując do omówionych przeze mnie w podstawowej odpowiedzi na pytanie orzeczeń Sądu Najwyższego).

Ponadto, zdaniem Autora, z uwagi na to, że do zawarcia umowy sprzedaży działki jeszcze nie doszło wszelka dokumentacja powinna być wystawiona na sprzedającego, czyli Czytelnika.
Na skutek przeniesienia własności działki wszelkie dotychczasowe prawa i obowiązki przechodzą na nabywcę.

Sandra Grzywocz-Nowak – adwokat

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dn. 23.04.1964 r. Kodeks cywilny – tekst jedn. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 z późn. zm.
2. Ustawa z dn. 14.02.1991 r. Prawo o notariacie – Dz.U. Nr 22, poz. 91 z późn. zm.
3. Ustawa z dn. 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami – tekst jedn. Dz.U. z 2016 r. poz. 2147 z późn. zm.
4. Ustawa z dn. 17.11.1964 r. Kodeks postępowania cywilnego – Dz.U. z 2016 r. poz. 1822 z późn. zm.