„Proszę o podanie przepisów regulujących sprzedaż nieruchomości przez komornika, która w dziale III księgi wieczystej posiada obciążenie wpisane przez prokuraturę, polegające na zakazie zbywania i obciążania tej nieruchomości. Komornik zlecił sporządzenie operatu szacunkowego ww. nieruchomości w związku z jej sprzedażą w drodze licytacji. Czy w związku z tym nieruchomość ta w ogóle może być sprzedana? A jeśli tak, to w jaki sposób należy uwzględnić w wycenie ww. obciążenie w dziale III K.W.?”

Odpowiadając na pytanie Czytelnika, warto wskazać na postanowienie …

(…) Sądu Najwyższego z dnia 07.05.2009 r. (sygn. akt: IV CSK 567/08), zgodnie z którym w razie przysądzenia własności nieruchomości (art. 1000 § 1 i art. 1003 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego – K.p.c.) przewidziany w art. 292 Kodeksu postępowania karnego (K.p.k.) zakaz zbywania i obciążania nieruchomości nie wygasa.

Oznacza to zatem, że możliwe jest w drodze licytacji komorniczej sprzedanie nieruchomości obciążonej zakazem zbywania i obciążania nieruchomości nałożonym postanowieniem prokuratora.

W orzecznictwie i doktrynie wskazano, iż zakaz zbywania i obciążania nieruchomości orzeczony na podstawie art. 292 § 2 K.p.k. jest to powstające w sposób określony w K.p.c. i ujawnione w księdze wieczystej obciążenie nieruchomości dokonane w postępowaniu karnym, wynikające z publicznoprawnych uprawnień państwa do zagwarantowania egzekucji wyroku sądowego wydanego w takim postępowaniu, do którego przepisy art. 1000 § 1 i art. 1003 § 1 K.p.c. nie mają zastosowania i które nie wygasa w wyniku przysądzenia własności po sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości.

Zabezpieczenie poprzez ustanowienie zakazu zbywania nieruchomości ma na celu zagwarantowanie uprawnionemu, że dotychczasowy majątek obowiązanego nie zostanie przez niego zbyty, a w konsekwencji będzie możliwe zaspokojenie roszczenia w przypadku uwzględnienia roszczenia. Skutkiem naruszenia orzeczonego w postanowieniu o udzieleniu zabezpieczenia zakazu nie jest nieważność zbycia nieruchomości. W przypadku naruszenia tego zakazu prowadzi do powstania odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną w ten sposób wierzycielowi (por. P. Pogonowski, Postępowanie zabezpieczające i egzekucyjne, Warszawa 2007, s. 55).

W komentarzu do K.p.c. pod red. A, Zielińskiego napisano, że w razie gdy obowiązany, wbrew wpisowi ostrzeżenia na podstawie komentowanego przepisu, dokonuje czynności prawnej objętej tym ostrzeżeniem nieruchomości, to taka czynność prawna nie jest dotknięta skutkiem nieważności.

Sąd Najwyższy uznał, że sąd wieczystoksięgowy nie jest związany treścią wpisu dokonanego w dziale III księgi wieczystej o zakazie zbywania nieruchomości lub prawa wieczystego na podstawie orzeczenia o zabezpieczeniu roszczenia niepieniężnego w trybie art. 747 K.p.c. i to bez względu na to, czy wpis prawa nabytego przez osobę trzecią mimo tego zakazu ma charakter konstytutywny, czy deklaratoryjny. Zakaz ten jest bowiem skierowany do nabywcy nieruchomości i sprawia, że ten, kto nabywa jej własność lub wieczyste użytkowanie, czyni to z ograniczeniem wynikającym z treści wpisanego roszczenia, skutecznego względem niego i oznaczającego, że osoba uprawniona z roszczenia zabezpieczonego wpisem w księdze wieczystej może je realizować w stosunku do każdego właściciela nieruchomości na podstawie art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, bez potrzeby sięgania do art. 59 Kodeksu cywilnego (postanowienie SN z dn. 29.01.2004 r., sygn. akt: IV CK 347/02).

Autorowi jako osobie nie będącej rzeczoznawcą majątkowym trudno określić jakie znaczenie dla wyceny nieruchomości będzie miał wpis zakazu zbywania i obciążania nieruchomości w Dziale III księgi wieczystej. Można jednak mniemać, że jeśli zakaz jest skierowany do nabywcy nieruchomości, to takie jej obciążenie może prowadzić do tego, iż nieruchomość ta nie będzie atrakcyjna dla potencjalnych licytantów.

Sandra Grzywocz-Nowak – adwokat

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dn. 23.04.1964 r. Kodeks cywilny – tekst jedn. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 z późn. zm.
2. Ustawa z dn. 17.11.1964 r. Kodeks postępowania cywilnego – Dz.U. z 2018 r. poz. 155 z późn. zm.
3. Ustawa z dn. 06.06.1997 r. Kodeks postępowania karnego – Dz.U. z 2017 r. poz. 1904 z późn. zm.
4. Ustawa z dn. 06.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – Dz.U. z 2017 r. poz. 1007 z późn. zm.