„Jeden z moich lokatorów zalega z opłatami czynszowymi w sumie za okres 2 lat. Nie zdarzyło się jednak, by nie zapłacił czynszu przez 3 miesiące z rzędu. Umowa najmu została zawarta jeszcze przez moją matkę, która była właścicielką kamienicy, a ja jestem jej jedynym spadkobiercą. Umowa jest zawarta na czas nieokreślony z tym, że zaznaczono w niej iż wynajmujący może rozwiązać umowę najmu z miesięcznym okresem wypowiedzenia gdy najemca zalega z opłatami za 3 okresy rozliczeniowe. Sęk w tym, że wypowiedzenie umowy najmu nie gwarantuje opuszczenia lokalu przez najemców. W sytuacji gdy najemca nie zwolni lokalu dobrowolnie pozostaje udać się na drogę sądową. Obecnie na wyznaczenie terminu rozprawy przyjdzie czekać od 1 roku do 2, a może i 3 lat. Wyrok prawdopodobnie będzie orzekał o prawie do lokalu socjalnego. W Łodzi na taki lokal przyjdzie czekać minimum 3 lata. Czy istnieje sposób na skuteczne wyegzekwowanie należności lub skuteczne opróżnienie lokalu? I jeszcze jedno. Jak wspomniałem nieruchomość odziedziczyłem po matce wraz ze wszystkimi jej zobowiązaniami i umowami. Czy i na jakich zasadach mogę obecnie zmienić zawarte przez Nią umowy najmu?”

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawa Kodeks cywilny przede wszystkim chronią najemców. Jednakże w sytuacji, gdy najemca zalega z czynszem, wynajmującemu przysługują pewne środki prawne w celu dochodzenia swojego roszczenia.

Przede wszystkim wynajmujący może …

(…) wypowiedzieć umowę najmu, jeśli najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. W takim przypadku wypowiedzenie może nastąpić nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Jednakże jak sam Czytelnik słusznie wskazał, wypowiedzenie umowy może wiązać się długotrwałym postępowaniem eksmisyjnym oraz egzekucyjnym, szczególnie jeśli najemcy przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Dlatego też przede wszystkim należy starać się wyegzekwować należną kwotę lub rozwiązanie umowy w drodze porozumienia stron.

W razie niepowodzenia kolejną możliwością jest pisemne wezwanie do zapłaty. Jeśli najemca zignoruje także pisemne wezwanie, należy wnieść pozew o zapłatę zaległego czynszu. Najpopularniejszym trybem postępowania jest pozew o wydanie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym. Jeśli wartość zaległego czynszu nie przekracza 20.000 zł, sąd skieruje sprawę do trybu uproszczonego. Po złożeniu pozwu spełniającego wymogi formalne sąd wyda nakaz zapłaty w postępowaniu uproszczonym, chyba że:

• roszczenie jest oczywiście bezzasadne;
• twierdzenia co do faktów budzą wątpliwość;
• zaspokojenie roszczenia zależy od świadczenia wzajemnego.

Jeżeli strona pozwana nie wniesie sprzeciwu od nakazu zapłaty w ciągu dwóch tygodni od doręczenia jej nakazu zapłaty, orzeczenie uprawomocni się, w przeciwnym wypadku sąd kieruje sprawę na rozprawę. Niestety nie istnieją inne prawnie skuteczne środki wyegzekwowania należności bądź też zmuszające lokatora do opróżnienia lokalu.

Odpowiadając na ostatnie pytanie, należy wskazać, iż zgodnie z art. 922 K.c., prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą na jego spadkobierców, pod warunkiem, iż nie są związane z osobą zmarłego ściśle lub nie przechodzą na oznaczone osoby niezależnie od tego, czy są one spadkobiercami. Z pewnością wszelkie prawa i obowiązki pochodzące z umowy najmu wchodzą w skład spadku. Ewentualna zmiana obowiązujących umów powinna zostać dokonana w drodze renegocjacji. Należy także pamiętać, iż zmiana umowy (np. poprzez sporządzenie aneksu) wymaga zachowania takiej samej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia.

Kamil Wywiał – prawnik

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dn. 23.04.1964 r. Kodeks cywilny – tekst jedn. Dz.U. z 2019 r. poz. 1145 z późn. zm.
2. Ustawa z dn. 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – Dz.U. z 2020 r. poz. 611.