„Jestem właścicielem budynku wielorodzinnego (kamienicy). Jedno z mieszkań zajmuje lokator z orzeczeniem o niepełnosprawności w stopniu umiarkowanym. Umowa najmu lokalu jest zawarta na czas nieokreślony. Opłaty są regulowane w terminie. Problem polega na tym, że lokal nie posiada WC. Przypisana do lokalu toaleta mieści się na strychu, 2 kondygnacje wyżej niż mieszkanie, które z kolei mieści się na 2 piętrze. W budynku nie ma windy. W związku ze swoją niepełnosprawnością lokator ma ogromne trudności z poruszaniem się i co za tym idzie z dotarciem do toalety. Nie ma możliwości zorganizowania WC w lokalu (bardzo małe pomieszczenie) ani przeniesienia lokatora do innego lokalu (wszystkie są zajęte). W efekcie następuje delikatnie mówiąc degradacja substancji mieszkaniowej, a mieszkanie w sąsiedztwie owego lokatora jest co najmniej uciążliwe. Proszę o informację, jakie instytucje są przewidziane do pomocy w znalezieniu odpowiedniego lokalu dla takiej osoby? Dodam, że jest to osoba starsza i samotna, a jej stan zdrowia się pogarsza. Powinna mieszkać na parterze w lokalu z toaletą.”

Zasady oraz formy ochrony praw lokatorów określa …

(…) ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W myśl art. 11 przywołanej ustawy, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ustawie, w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Wypowiadając stosunek prawny należy określić przyczynę jego wypowiedzenia.

Jedną z takich przyczyn może być sytuacja, w której lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali. Po otrzymaniu wypowiedzenia, lokator musi wydać mieszkanie jego właścicielowi. Jeśli do tego nie dojdzie, wynajmujący będzie zmuszony do rozpoczęcia postępowania prowadzącego do eksmisji. Zgodnie z art. 14 przywołanej wyżej ustawy, w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia.

Z kolei w ustępie 4 wskazanego artykułu ustawodawca wskazał, iż m.in. w przypadku osoby niepełnosprawnej w rozumieniu ustawy o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych, sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Obowiązek zapewnienia takiego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Oznacza to, iż eksmisja będzie możliwa dopiero wówczas, gdy gmina zapewni socjalny lokal osobie niepełnosprawnej. Istnieje także możliwości ubiegania się o prawo do lokalu socjalnego poza sądowym postępowaniem o eksmisję. Jednakże w obu przypadkach najemcą lokalu socjalnego może być wyłącznie osoba niemająca tytułu prawnego do innego lokalu (takim tytułem prawnym jest np. umowa najmu lokalu). Odrębnym warunkiem jest obowiązek spełnienia kryterium dochodowego, określonego przez radę gminy w odpowiedniej uchwale.

W przedstawionej sytuacji można także spróbować złożyć wniosek o mieszkanie komunalne. Osoba starająca się o lokal komunalny musi posiadać dochód, gwarantujący gminie, że będzie opłacała czynsz, a równocześnie dochód ten musi być na tyle niski, aby nie dawał możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych danej osoby na rynku prywatnym. W przypadku, gdy dana osoba zarabia za dużo by móc starać się o mieszkanie komunalne, w ramach rządowego programu „Mieszkanie na start” można ubiegać się o dopłatę do czynszu. Przysługuje ona, jeżeli mieszkanie jest przedmiotem pierwszego zasiedlenia w okresie 24 miesięcy od dnia zakończenia inwestycji mieszkaniowej. O dopłaty do czynszów mogą ubiegać się osoby, których miesięczne zarobki nie przekraczają 60 proc. przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej (w 2019 r. wynosiło ono 4.918,17 zł brutto).

Kamil Wywiał – prawnik

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dn. 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – Dz.U. z 2020 r. poz. 611.
2. Ustawa z dn. 27.08.1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz o zatrudnianiu osób niepełnosprawnych – Dz.U. z 2020 r. poz. 426 ze zm.