„Jestem właścicielem lokalu, który znajduje się w budynku zarządzanym przez spółdzielnię mieszkaniową. Od prawie roku borykam się z ciągle powtarzającym się zalewaniem mojego lokalu. Awaria występuje gdzieś na drodze pomiędzy lokalem, a studzienką kanalizacyjną. Wiem, że do tej samej rury odpływowej jest podpięty jeszcze jeden lokal, ale być może jest ich więcej, niestety nie jestem w stanie tego sprawdzić, ponieważ ani wspólnota ani zarząd wodociągów nie posiada planu rozmieszczenia rur w tym budynku, ponieważ jest on bardzo stary i takiej dokumentacji nigdy nie było. Uprzejmie proszę o informację, kto w takiej sytuacji odpowiada za ciągłe awarie i zalania? Próbowaliśmy czyścić rurę różnymi sposobami, jednak po jakimś czasie problem powracał. Na dzień dzisiejszy nie korzystamy z toalety w lokalu, jedyna woda, która spływa do odpływu, to ta z mycia naczyń.”

Na wstępie zaznaczyć należy, iż wspólnota mieszkaniowa a spółdzielnia mieszkaniowa to dwa różne pojęcia, bardzo często mylnie stosowane zamiennie. Spółdzielnia mieszkaniowa jest podmiotem gospodarczym, który …

(…) posiada osobowość prawną. Jej charakter oraz status prawny określa ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Członkowie spółdzielni posiadają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Natomiast wspólnota mieszkaniowa to zrzeszenie mieszkańców, które nie posiada osobowości prawnej i nie jest podmiotem gospodarczym. Członkiem wspólnoty może być każda osoba mająca własnościowe prawo do lokalu.

W przypadku instalacji kanalizacyjnej odpowiedzialność za utrzymanie oraz jej ewentualne naprawy ponosić będzie właściciel lokalu (posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) bądź wspólnota mieszkaniowa (spółdzielnia mieszkaniowa). Dla rozgraniczenia odpowiedzialność za naprawę i stan instalacji konieczne jest jednak ustalenie, w którym miejscu występuje usterka powodująca zalanie Pańskiego lokalu.

W celu rozgraniczenia odpowiedzialności między wspólnotą a właścicielem należy określić granicę pomiędzy własnością indywidualnego właściciela a częścią wspólną nieruchomości. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali – art. 3 § 2 ustawy o własności lokali. Przyjmuje się, iż część instalacji od pierwszej studzienki rewizyjnej (włącznie z pionami, poziomami i połączeniami poza lokalami) aż do przyłączy lokalowych stanowi część wspólną nieruchomości. Usuwanie awarii, czy też zabezpieczenie instalacji w tym odcinku instalacji należy do zadań wspólnoty.

Z kolei do utrzymania w należytym stanie, przeprowadzenia przeglądów, usuwania awarii oraz odpowiedniego zabezpieczenia instalacji stanowiącej część lokalu zobowiązany jest jego właściciel i to on ponosi koszty tych czynności. Jak już zostało powyżej wskazane, granica odpowiedzialności za instalacje wodne pomiędzy wspólnotą a indywidualnym właścicielem lokalu przebiega na zaworach odcinających, montowanych na pionach wody zimnej i wody ciepłej. Poziome odcinki instalacji znajdujące się w lokalu wraz z przyborami są własnością właściciela lokalu i to on ponosi odpowiedzialność za ich stan techniczny.

Podsumowując, powtórzyć należy, iż konieczne jest zlokalizowanie źródła usterki, gdyż w zależności od miejsca jej występowania odpowiedzialność za jej usunięcie oraz naprawę ponosić będzie wspólnota albo Pan jako właściciel lokalu. W przypadku spółdzielni mieszkaniowych zasady zawarte w statucie spółdzielni powinny być analogiczne jak w przypadku zarządzania przez wspólnotę.

Kamil Wywiał – prawnik

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dn. 24.06.1994 r. o własności lokali – Dz.U. z 2020 r. poz. 1910.
2. Ustawa z dn. 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych – Dz.U. z 2020 r. poz. 1465.