„Jakie są paragrafy, jeżeli współwłaściciel postawi coś bez zgody innych współwłaścicieli? Właścicieli jest 6 i chodzi o nieruchomość zabudowaną, mieszkalną. Jeden z nich bez zgody innych chce zrobić remont i rozbudowę balkonu oraz postawić garaż blaszak na działce. Co mogą zrobić pozostali by to zablokować lub inaczej rozliczyć?”

Na początek należy wyjaśnić, iż w polskim prawie istnieją dwa rodzaje współwłasności: łączna i ułamkowa.

Współwłasność łączna to współwłasność …

(…) małżonków, którzy nie mają rozdzielności majątkowej, bądź współwłasność wspólników spółki cywilnej. W tym typie współwłasności nie można wydzielić części współwłasności aż do momentu jej ustania, np. do chwili rozwodu małżonków czy rozwiązania spółki cywilnej. Innymi słowy udziały współwłaścicieli nie są określone, a możliwość dysponowania nimi przez współwłaścicieli jest wyłączona.

Współwłasność ułamkowa jest uregulowana przepisami Kodeksu cywilnego i może powstać np. na skutek dziedziczenia, darowizny czy sprzedaży. Ten typ współwłasności daje każdemu ze współwłaścicieli możliwość dysponowania udziałem we współwłasności, a także możliwość żądania – w zasadzie w każdym momencie – podziału rzeczy wspólnej.

Z treści zapytania Czytelnika nie wynika jakiego rodzaju współwłasności dotyczy jego sprawa, jednakże Autor podejrzewa chociażby na podstawie liczby współwłaścicieli, iż chodzi o współwłasność w częściach ułamkowych. Ponadto z treści zapytania nie wynika również, czy współwłaściciele podzielili nieruchomość do użytkowania według wielkości swoich udziałów.

Warto w tym miejscu przywołać najistotniejsze przepisy dotyczące zarządem współwłasnością:

Art. 198 K.c. – Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Art. 199 K.c. – Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Art. 200 K.c. – Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.

Art. 201 K.c. – Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Art. 202 K.c. – Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

At. 203 K.c. – Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Art. 204 K.c. – Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów.

Art. 206 K.c. – Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Zasada wynikająca z przepisów jest więc taka, że dla czynności zwykłego zarządu wystarcza zgoda większości współwłaścicieli, natomiast dla czynności przekraczających zwykły zarząd – wymaga się zgody wszystkich współwłaścicieli.

Należy zatem zastanowić się czy przeprowadzenie remontu i rozbudowy balkonu oraz postawienie blaszanego garażu na działce stanowi czynność zwykłego zarządu, czy też ją przekracza.

Jeżeli współwłaściciele dojdą do wniosku, że te czynności przekraczają zakres zwykłego zarządu, wówczas zgoda wszystkich współwłaścicieli jest wymagana zarówno przed dokonaniem czynności, faktycznych, prawnych, jak i urzędowych. Bardzo istotne jest pozyskanie zgody, w dowolnej formie, przed dokonaniem czynności przekraczającej zwykły zarząd, ponieważ jej pozyskanie następcze, po wykonaniu czynności, nie spowoduje, iż czynność ta będzie ważna – wręcz przeciwnie – nadal będzie ona nieważna.

Jeżeli nie jest możliwe pozyskanie zgody wszystkich współwłaścicieli, wówczas współwłaściciele, którzy dysponują co najmniej połową udziałów, mogą wnieść do sądu o wyrażenie przez sąd zgody na dokonanie określonej czynności (postępowanie nieprocesowe), przy czym sąd oceni w toku sprawy wszechstronnie okoliczności, biorąc przede wszystkim pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Warto wskazać, że zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dn. 07.03.2008 r., sygn. akt: III CZP 10/2008, właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego „wzniesienie stałego obiektu budowlanego na nieruchomości stanowiącej współwłasność jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody wszystkich uprawnionych do decydowania w tej sprawie” – (wyrok SN z dn. 11.10.1990 r., sygn. akt: III ARN 15/90), a zatem można wyjść z założenia, że wybudowanie garażu stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, dlatego wymagana jest zgoda współwłaścicieli.

Sandra Grzywocz-Nowak – adwokat

Podstawa prawna:

Ustawa z dn. 23.04.1964 r. Kodeks cywilny – tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740.