„Mój klient prowadzi firmę budowlaną, główny kod PKD 43.91, prowadzi KPiR i rozlicza się wg podatku liniowego, jest czynnym podatnikiem VAT, planuje rozszerzyć działalność o kod PKD 68.10. w celu kupna i sprzedaży nieruchomości. 1/ Chce kupić 4 działki budowlane, w celu wybudowania na nich domów. Jedną działkę chce kupić prywatnie, nie związaną z działalnością gospodarczą i wybudować na niej dom prywatnie. A reszta trzech działek będzie stanowiła koszt z działalności gospodarczej, kupno niezbędnych materiałów do wybudowania domów również będzie kosztem i sprzedaż tych domów będzie przychodem – opodatkowanie na zasadach działalności gospodarczej. 2/ W razie sprzedaży domu w ciągu 5 lat na pierwszej prywatnej działce nie związanej z działalnością gospodarczą, chciałby się rozliczyć wg PIT 39 i skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Sprzedaż trzech kolejnych wybudowanych domów zostałaby rozliczona już na zasadach prowadzonej działalności gospodarczej, sprzedaż byłaby przychodem z działalności gospodarczej. Czy można jedną działkę przeznaczyć na cele prywatne, a resztę na cele związane z działalnością gospodarczą? Czy wszystkie działki muszą być opodatkowane na zasadach z działalności gospodarczej?”

Zdaniem Autora, jeżeli przedsiębiorca zamierza faktycznie rozdzielić zakup działek budowlanych w tak jasny i klarowny sposób jak to opisano w treści zapytania Czytelnika, tj. jedna działka zakupiona prywatnie przez osobę fizyczną i tylko na cele prywatne, zaś pozostałe działki zakupione przez przedsiębiorcę i tylko na cele związane z działalnością gospodarczą, to …

(…) nie ma przeszkód, by faktycznie tak zrobić. Wówczas działki budowlane „firmowe” będą opodatkowane na zasadach związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, zaś do działki prywatnej znajdą zastosowanie odrębne przepisy podatkowe.

Rozdzielność opodatkowania: Na działalność gospodarczą oraz prywatnie

Warto dodać, że we wspomnianej przez Czytelnika deklaracji PIT-39 podatnicy wskazują, że przychody ze sprzedaży nieruchomości przeznaczać będą na realizowanie własnych celów mieszkaniowych. W takim przypadku mają oni możliwość korzystać z ulgi podatkowej i nie płacić podatku od sprzedaży.

Deklaracji PIT-39 nie składają przedsiębiorcy, którzy sprzedają nieruchomości zaliczone do majątku wchodzącego w skład przedsiębiorstwa – taka sprzedaż dotyczy majątku firmowego i wymaga rozliczenia go w ramach przychodów z tej działalności. Wyjątkowo na PIT-39 wprowadzić należy jednak przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej:

• budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
• lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
• gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz
• prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Wypada również wspomnieć o orzecznictwie sądów administracyjnych

W przypadku nieruchomości nabytej prywatnie, wykorzystywanej w celach prowadzonej działalności gospodarczej, przychód należy uwzględnić w działalności, mimo że nie została ona zaliczona do środków trwałych prowadzącego firmę (por. NSA z dn. 17.09.2009 r., sygn. akt: II FSK 545/08). Tym niemniej istnieją również wyroki przeciwne, mówiące o tym, że przychody ze sprzedaży majątku prywatnego, który nie znajduje się w ewidencji środków trwałych, można rozliczyć w ramach sprzedaży prywatnej (np. NSA w wyroku z dn. 15.12.2011 r., sygn. akt: II FSK 1151/10).

Jeżeli jednak zakup działek budowlanych – prywatnie i na firmę – oraz cele ich użycia – wyłącznie dla własnych celów mieszkaniowych i wyłącznie w działalności gospodarczej, będą tak sztywno rozgraniczone, jak to opisano w treści zapytania, w ocenie Autora, taki stan nie powinien budzić wątpliwości interpretacyjnych na gruncie podatkowym.

Sandra Grzywocz-Nowak – adwokat