„Mam pewien problem z inwestorem, u którego wykonuję remont mieszkania. W umowie było wypisane etapami jakie prace zostaną wykonane. Inwestor zgodził się i podpisał umowę. Pod koniec prac inwestor zaczyna zmieniać zdanie, że jednak chciałby abym jeszcze inaczej wykonał prace (np. kolor płytek ceramicznych w poszczególnych miejscach, inny kolor silikonu). Dając do zrozumienia, że koszt usługi wzrośnie, lecz inwestor się nie zgadza i chce, aby praca została wykonana w tej samej kwocie pieniężnej, rozumiejąc że nie wypłaci, jeśli zmiany nie zostaną wykonane. Co mogę w tej sytuacji zrobić?”

W trakcie wykonywania umowy o remont mieszkania jednym z częstszych problemów jest kwestia wynagrodzenia za roboty dodatkowe. Podkreślić przy tym należy, iż żaden z aktów prawnych nie zawiera definicji robót dodatkowych, jednakże w orzecznictwie wskazuje się, iż przez roboty dodatkowe rozumie się świadczenia wykonywane poza istniejącym zobowiązaniem dotyczącym robót budowlanych, którego zakres określa projekt.

W tym miejscu należy także rozróżnić dwa podstawowe rodzaje wynagrodzenia w umowie o dzieło tj. wynagrodzenie ryczałtowe oraz kosztorysowe.

Zgodnie z …

(…) art. 629 ustawy Kodeks cywilny (dalej jako: K.c.) wynagrodzenie kosztorysowe określane jest na podstawie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów. Kolejno zgodnie z art. 630 K.c., jeżeli w toku wykonywania dzieła zajdzie konieczność przeprowadzenia prac, które nie były przewidziane w zestawieniu prac planowanych będących podstawą obliczenia wynagrodzenia kosztorysowego, a zestawienie sporządził zamawiający (Inwestor), przyjmujący zamówienie może żądać odpowiedniego podwyższenia umówionego wynagrodzenia. Jeżeli zestawienie planowanych prac sporządził przyjmujący zamówienie (Czytelnik), może on żądać podwyższenia wynagrodzenia tylko wtedy, gdy mimo zachowania należytej staranności nie mógł przewidzieć konieczności prac dodatkowych. Powyższe oznacza, iż nawet jeśli Czytelnik sporządził zestawienie prac, to może on żądać podwyższenia wynagrodzenia, ponieważ nie mógł przewidzieć, iż Inwestor zażąda zmiany sposobu wykonania prac wbrew temu, który został określony w projekcie.

Z kolei wynagrodzenie ryczałtowe charakteryzuje się co do zasady niezmiennością jego wysokości, bowiem zgodnie z art. 632 K.c., jeżeli strony umówiły się o wynagrodzenie ryczałtowe, przyjmujący zamówienie nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, chociażby w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac.

W takim jednak przypadku, jeśli Inwestor domaga się wykonania prac innych niż te, które zostały określone w umowie, wykonawca, w tym także ten, którego wiąże z zamawiającym węzeł obligacyjny na podstawie umowy, w której ustalono wynagrodzenie ryczałtowe, może ubiegać się o rekompensatę poniesionych przez siebie kosztów związanych z dodatkowymi pracami realizowanymi na rzecz zamawiającego, w oparciu o przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 09.10.2014 r., sygn. akt: I CSK 568/13, wprost wskazał, iż „wynagrodzenie ryczałtowe – uregulowane w art. 632 K.c., stosowanym w drodze analogii do umowy o roboty budowlane zostało ukształtowane jako świadczenie niepodlegające zmianie, co oznacza, że przyjmujący zamówienie (wykonawca) w zasadzie nie może domagać się jego podwyższenia. Konstrukcja wynagrodzenia ryczałtowego nie wyklucza zatem żądania przez przyjmującego zamówienie wynagrodzenia za prace nieobjęte umową. Zdarza się też niekiedy, że dochodzi do wykonania stanowiących korzyść majątkową dla zamawiającego prac dodatkowych, bez dokonania przez strony stosownej zmiany umowy. W takich wypadkach przyjmuje się, że dopuszczalne jest żądanie przez przyjmującego zamówienie zapłaty za wykonane roboty na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.”

Podsumowując niezależnie od tego, czy określone w umowie pomiędzy Czytelnikiem a Inwestorem wynagrodzenie miało charakter kosztorysowy lub ryczałtowy, może on żądać stosownego podwyższenia wynagrodzenia, jeśli Inwestor żąda zmiany sposobu wykonania prac, a tym samym wykonania prac dodatkowych, wbrew temu co zostało ustalone w umowie oraz w projekcie (zakładam, że takowy został uprzednio przygotowany).

Kamil Wywiał – prawnik

Podstawa prawna:

Ustawa z dn. 23.04.1964 r. Kodeks cywilny – tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.