„Otrzymałem propozycję współpracy od firmy zajmującej się dzierżawą pod inwestycje fotowoltaiczne. Proszę o informację i weryfikację przesłanej w zał. dokumentacji. Oferta dzierżawy gruntu (Firma X Energy). Przesyłam przedwstępną umowę dzierżawy. Czy któreś aspekty mogą budzić niepokój lub wątpliwości? No i następne od nich dla mnie kroki – od momentu otrzymania tej wiadomości: 1. Konkretna rozmowa na temat współpracy, odpowiedzi na nurtujące pytania (o ile są); 2. Umówienie się na podpisanie umowy przedwstępnej, na podstawie której zdobywamy pozwolenia na potrzeby inwestycji. Podstawowe założenia oferty:

a) Propozycja stawki czynszu: 13-15 tyś zł/ha rocznie. Czynsz ten, co roku waloryzowany jest o wskaźnik inflacji w oparciu o obwieszczenie GUS,

b) Umowa dzierżawy gruntu na okres 29 lat (wynika to m.in. z okresu żywotności instalacji, skali inwestycji oraz systemu wsparcia URE co do sprzedaży energii elektrycznej),

c) Firma X Energy, kompleksowo zajmuje się procesem realizacji inwestycji na wydzierżawionym gruncie, a następnie docelowo budową i zarządzaniem farmą fotowoltaiczną.

Krótko o naszej spółce: Firma X Energy S.A., jako Polska spółka matka dla wielu spółek celowych, pełni funkcję projektową i deweloperską w zakresie budowy farm fotowoltaicznych (farmy PV). Struktura podmiotów zależnych pod tą spółką holdingową zapewnia operowanie w dynamicznie rozwijającym się sektorze fotowoltaiki będącym integralną gałęzią rynku odnawialnych źródeł energii (OZE).

Zapraszam na stronę internetową, na której znajdują się szczegółowe informacje na temat firmy, realizowanych przez nią projektów z zakresu farm fotowoltaicznych, a także szczegóły kompleksowego procesu realizacji inwestycji.”

Wzory umów przygotowywane przez firmy zajmujące się dzierżawą gruntów pod instalacje fotowoltaiczne naturalnie zawierają postanowienia chroniące przede wszystkim ich interesy. W niektórych przypadkach skonstruowanie zapisów umownych może budzić pewne wątpliwości.

Odnosząc się do postanowień zawartych w przesłanej przez Czytelnika umowie, w pierwszej kolejności zwrócić uwagę należy na fakt, iż czynsz …

(…) za użytkowanie przedmiotu umowy płatny jest dopiero od dnia rozpoczęcia budowy tj. dzień, w którym zostaną dokonane czynności udokumentowane pierwszym wpisem do dziennika budowy. Za okres od dnia podpisania umowy do rozpoczęcia budowy należy jest jedynie jednorazowy czynsz (“Opłata za podpisanie”). W związku z tym, iż od dnia podpisania umowy do rozpoczęcia prac budowlanych może upłynąć znaczny okres czasu zasadne wydaje się zatem określenie, iż miesięczny czynsz należny jest już od dnia podpisania umowy. W tym kontekście warto również zwrócić uwagę na zapis mówiący, że stroną uprawnioną do zawarcia umowy przyrzeczonej jest jedynie Dzierżawca, jak również postanowienie, iż Dzierżawca może wypowiedzieć umowę biorąc pod uwagę samą opłacalności inwestycji albo podejmie decyzję o braku potrzeby lokalizowania elektrowni fotowoltaicznej na Nieruchomości.

W dalszej kolejności zwrócić uwagę należy na zapis stanowiący o tym, iż dzierżawca nie będzie ponosił odpowiedzialności za utratę dopłat rolnych wypłacanych Wydzierżawiającemu ze środków Unii Europejskiej. W przypadku korzystania lub zamiaru skorzystania z dopłat unijnych zapis ten może się okazać bardzo niekorzystny, zwłaszcza z uwagi na fakt, iż zgodnie ze wzorem umowa dzierżawy dotyczyć ma jedynie części nieruchomości.

Z tego tez względu rozsądniejsze wydaje się najpierw dokonanie podziału nieruchomości w celu jej wydzierżawienia, a także wyłączenie możliwości zmiany lokalizacji Elektrowni Fotowoltaicznej, zwłaszcza że jak zostało określone w umowie ostateczna decyzja o jej lokalizacji należeć ma do Dzierżawcy.

Ponadto dość niejednoznaczne jest sformułowanie zawarte w tym samym punkcie umowy (§ 8 pkt 4) mówiące o tym, iż pozostałe straty wynikające z ograniczenia rolniczego użytkowania Nieruchomości przez Wydzierżawiającego oraz inne spowodowane budową, eksploatacją, konserwacją, rozbudową i demontażem Elektrowni Fotowoltaicznej pokrywane są przez czynsz dzierżawny.

Mianem niekorzystnych postanowień należy także określić postanowienia związane z możliwością wypowiedzenia umowy przez Dzierżawcę. Przykładowo jest on uprawniony do wypowiedzenia umowy dopiero po 2 latach w przypadku, gdy Dzierżawca nie złoży wniosku o pozwolenie na budowę w związku z budową Elektrowni Fotowoltaicznej. Jest to bardzo długi okres czasu.

W umowie został także zawarty zapis, iż jeśli okaże się to konieczne Wydzierżawiający wyraża zgodę na zmianę przeznaczenia Przedmiotu Dzierżawy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz wyłączenie z produkcji rolnej, co wiązać może się ze znacznymi kosztami. Co prawda w umowie zawarto postanowienia, iż ewentualne koszty związane z wyłączeniem gruntu z produkcji rolnej ponosić będzie Dzierżawca, podobnie zresztą jak koszty podatku od nieruchomości, jednakże interesy Dzierżawcy w tym zakresie nie zostały wystarczająco zabezpieczone odpowiednim postanowieniami (co jest istotne zwłaszcza w przypadku tak długiego okresu trwania umowy).

W celu bowiem zabezpieczenia interesów Wydzierżawiającego warto dodać i zastrzec kary umowne należne od Dzierżawcy w sytuacji, gdy nie będzie przestrzegał on zapisów umowy np. nie będzie uiszczać czynszu. Warto także dodać ogólny zapis, iż Wydzierżawiający niezależnie od możliwości dochodzenia zapłaty kar umownych uprawniony będzie do dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych określonych w Kodeksie cywilnym. Analogiczne bowiem zapisy zostały określone w umowie jedynie na korzyść Dzierżawcy. W tym kontekście warto również zwrócić uwagę na zapis z § 4 pkt 8 mówiący, iż po zakończeniu okresu obowiązywania umowy Wydzierżawiający nie będzie mieć żadnych dalszych roszczeń wobec Dzierżawcy niż te, które zostały określone w umowie.

Na uwadze należy mieć również zapisy mówiące o obowiązkach spoczywających na Dzierżawcy w przypadku zamiaru zbycia nieruchomości. Przede wszystkim Wydzierżawiający zobowiązany jest do przeniesienia wszelkich praw i zobowiązań powstałych na podstawie umowy przedwstępnej i Umowy Dzierżawy na potencjalnego nabywcę. Ponadto aż na 6 miesięcy przed planowanym terminem zbycia przedmiotu umowy Wydzierżawiający obowiązany jest poinformować o tym fakcie Dzierżawcę.

Niepokój może budzić ponadto określona w § 4 pkt 9 nieodwołalna zgoda Wydzierżawiającego na przeniesienie przez Dzierżawcę wszystkich lub części praw i obowiązków wynikających z niniejszej Umowy na osobę lub osoby trzecie. Nie bez znaczenia są także postanowienia umowy, na mocy których wyłączone zostało stosowanie prawo zastawu określone w Kodeksie cywilnym, które w pewnym stopniu zabezpiecza interesy Dzierżawcy.

Na koniec liczne i niejednoznaczne ograniczenia wiązać się mogą w związku z postanowieniem, iż Wydzierżawiający zobowiązuje się przez cały okres obowiązywania Umowy Dzierżawy powstrzymać się od wykonywania jakiejkolwiek działalności, która może uszkodzić Elektrownię Fotowoltaiczną lub jakąkolwiek infrastrukturę stanowiącą jej część albo w inny sposób pogorszyć ich stan techniczny, uniemożliwić, utrudnić lub zmniejszyć dochodowość ich eksploatacji.

Kamil Wywiał – prawnik