INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 20 grudnia 2016 r. (data wpływu do tutejszego organu) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 20 grudnia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczący podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

We wniosku tym przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca na początku 2012 r. zakupił mieszkanie za kwotę A zł, na które zaciągnięty został kredyt w wysokości B zł (C zł wkład własny). W roku 2016 mieszkanie zostało sprzedane za kwotę D zł, a kredyt został spłacony. Teoretyczny zysk ze sprzedaży tej nieruchomości wyniósł więc E zł. Po przeanalizowaniu przez Wnioskodawcę kosztów kredytu okazało się, że głównym kosztem uzyskania tego przychodu były odsetki, które wyniosły około F zł, dodatkowo również koszty notariusza.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy odsetki i koszty kredytu mogą być kosztem w rozumieniu kosztów uzyskania przychodów?

Wnioskodawca wskazuje, iż bez zaciągnięcia kredytu nie byłby w stanie takiego mieszkania zakupić, ponieważ dysponował jedynie wkładem własnym w wyżej opisanej wysokości, a tym samym nie powstałby żaden obowiązek podatkowy.

Wnioskodawca zaznacza również, że wzrost wartości nieruchomości wynika tylko i wyłącznie z włożonego przez Wnioskodawcę nakładu pracy i remontu, których to kosztów Wnioskodawca nie może wziąć pod uwagę. Nagła i przedterminowa sprzedaż wyżej wymienionej nieruchomości nie jest podyktowana względami inwestycyjnymi, ani zarobkowymi (niekorzystna sytuacja na rynku nieruchomości), a wynika jedynie z nagłej zmiany sytuacji rodzinnej.

Zdaniem Wnioskodawcy koszty kredytu i odsetki są kosztem w rozumieniu kosztów uzyskania przychodów, ponieważ bez zaciągnięcia kredytu nieruchomość nie mógłby zostać zakupiona i tym samym nie powstałby żaden obowiązek podatkowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego przepisu każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do treści art. 30e ust. 2 cytowanej ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Podstawowym elementem mającym wpływ na podstawę opodatkowania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego) są wic koszty uzyskania przychodu.

Artykuł 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, iż koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wspomniany powyżej przepis ma charakter szczególny i wyczerpująco określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Artykuł ten tworzy katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów innych wydatków niż wymienione. Zatem sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku do kosztów nabycia lub nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy. Nie każdy bowiem wydatek ma bezpośredni wpływ na nabycie zbywanej nieruchomości. Nie wystarczy samo subiektywne przekonanie podatnika, że poniesiony wydatek będzie uznany za wydatek mający wpływ na wysokość podstawy opodatkowania przychodu, bo jest związany z działaniami dotyczącymi sprzedaży, bądź w jakiś sposób (z różnych względów) tym działaniom towarzyszy.

W kwestii opodatkowania przychodu ogromne znaczenie posiadają również koszty odpłatnego zbycia. Pojęcie to nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do takich kosztów można zaliczyć:

• koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
• prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
• koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
• wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
• koszty i opłaty sądowe.

Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi jednakże istnieć związek przyczynowo – skutkowy.

Podkreślenia wymaga równocześnie fakt, iż jest to odrębna od kosztów uzyskania przychodów instytucja prawa podatkowego.

Odnosząc się zatem do prawnej możliwości uznania odsetek i kosztów kredytu za wartość zmniejszającą przychód Wnioskodawcy ze sprzedaży nieruchomości, przeznaczonych na spłatę ciążącego na nim kredytu i odsetek, tutejszy organ wskazuje, iż mając na uwadze treść przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (stanowiącego odstępstwo od ogólnej definicji kosztów uzyskania przychodów), wydatki związane z kredytem zaciągniętym na poczet zakupu przez Wnioskodawcę nieruchomości (koszty kredytu oraz uiszczone odsetki) nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego jej zbycia. Są to bowiem wydatki związane jedynie z pozyskaniem środków pieniężnych na zakup sprzedanej nieruchomości, których nie sposób utożsamiać z wydatkami poniesionymi na jej nabycie, a to uniemożliwia zakwalifikowanie tych wydatków do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy. Wydatki te wynikają bowiem wyłącznie z faktu nabycia przez Wnioskodawcę nieruchomości za środki z kredytu bankowego. Nie są to zatem w żadnym wypadku koszty nabycia tej nieruchomości, tylko koszty na jakie podatnik godzi się w momencie zwierania umowy o kredyt, w celu pozyskania środków na jej zakup i nie zmieni tego fakt, niekwestionowany przez tutejszy organ, że celem kredytu był zakup nieruchomości.

Reasumując, analiza powyższych uregulowań prawnych w kontekście przedstawionych okoliczności prowadzi do wniosku, że wydatki związane z zaciągniętym na zakup lokalu mieszkalnego kredytem nie stanowią kosztów uzyskania przychodów. Wydatki te wynikają bowiem wyłącznie z faktu nabycia przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego za środki z kredytu bankowego, z tego też względu stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja indywidualna z 14 lutego 2017 r., sygn. 0461-ITPB4.4511.895.2016.1.AW – Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy