„Czy jest możliwość wygrania z molochem, jakim jest Energa operator? Od 2015 r. próbuję się dogadać w sprawie zapłaty za bezumowne korzystanie z części mojej działki. Na działce o powierzchni 800 m, na której mam zakład ok. 100 m zajmuje urządzenie przesyłowe (transformator na czterech słupach betonowych). Energa po stercie pism zaproponowała zapłatę 3 tys. zł. jednorazowo, po następnych pismach podniosła tę kwotę, (nie wiem na jakiej podstawie) do 3.300 zł. Na tym się korespondencja skończyła w 2017 roku. W razie potrzeby mam całą dokumentację. Prowadziłem korespondencję z Energą w okresie 2015-2017 r. Istnienie stacji trafo nie jest ujęte w księdze wieczystej. Energa wyjaśniała, że jednorazowe odszkodowanie w kwocie ok. 2.800zł potem ok. 3.500zł wyliczyła na podstawie wewnętrznych rozporządzeń. Nie skorzystałem z żadnej propozycji. Na załączonej mapce oznaczyłem część działki zajmowanej przez słupy. Umiejscowienie słupów uniemożliwia mi rozbudowę zakładu co zwiększyłoby podwojenie działalności. W ramach ugody proponowałem przeniesienie transformatora w róg działki na pojedynczym słupie. Energa nie skorzystała z tej oferty.”

Po analizie zapytania Czytelnika oraz stosownych przepisów Kodeksu cywilnego, a także po zapoznaniu się z przedstawioną przez Czytelnika dokumentacją, Autor uważa, że jedynym i najsłuszniejszym rozwiązaniem w aktualnej sytuacji jest …

(…) zainicjowanie postępowania sądowego przez właściciela nieruchomości, na której posadowione jest urządzenie przesyłowe.

Odwołując się do komentarza do art. 305² Kodeksu cywilnego (red. prof. dr hab. Edward Gniewek, prof. dr hab. Piotr Machnikowski, 2021) ustawodawca przewiduje ustanowienie służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem na rzecz właściciela obciążonej nieruchomości. Możliwe jest oczywiście uzgodnienie przez strony rozporządzenia darmowego, co jest raczej rzadkością. Nie wskazuje ustawodawca nijakiej ścisłej miary wynagrodzenia, a posłużenie się klauzulą „odpowiedniego” wynagrodzenia przerzuca ciężar oceny w stronę sądów orzekających. Musi zatem wystarczyć taka klauzula generalna, w praktyce zaś poradzimy sobie, uwzględniając indywidualne okoliczności każdego konkretnego przypadku. Bez wątpienia trzeba tu uwzględniać zakres ograniczeń własności nieruchomości i powodowanych uciążliwości dla właściciela nieruchomości. Zależy to zaś z jednej strony od rodzaju, rozmiaru, położenia, właściwości i sposobu eksploatacji urządzeń przesyłowych, a z drugiej strony od rodzaju, przeznaczenia i powierzchni nieruchomości dotkniętej ograniczeniami (por. odpowiednie uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dn. 27.02.2013 r., sygn. akt: IV CSK 440/12, Legalis). Dodajmy, że nie można tutaj korzystać z analogii do regulujących zasady wynagrodzenia za korzystanie bez tytułu prawnego z cudzych rzeczy przepisów art. 224–225 K.c. Najbliższe podobieństwo prowadzi zaś do doświadczeń ze stosowaniem przepisów o ustanawianiu służebności drogi koniecznej (art. 145 § 1 K.c.).

W w/w post. SN wskazano, że „przy ustalaniu wysokości tego wynagrodzenia należy brać pod uwagę wszystkie okoliczności danej sprawy, interes stron, społeczno-gospodarczy charakter służebności i rekompensaty należnej właścicielowi nieruchomości obciążonej. Określenie w ustawie tego świadczenia jako wynagrodzenia wskazuje, że powinno odpowiadać wartości świadczenia spełnionego przez właściciela nieruchomości obciążonej na rzecz podmiotu uprawnionego w ramach służebności lub osiągniętej przez niego korzyści. Za odpowiednie wynagrodzenie może być uznane takie, które będzie stanowić ekwiwalent wszystkich korzyści, jakich właściciel nieruchomości zostanie pozbawiony w związku z jej obciążeniem. Indywidualizowany w konkretnej sprawie sposób obliczenia wynagrodzenia powinien uwzględniać po stronie właściciela: charakter nieruchomości – położenie, rodzaj, rozmiar, kształt – jej społeczno-gospodarcze przeznaczenie ujęte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, albo w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a w ich braku właściwości terenu i sposób korzystania z nieruchomości sąsiednich, utratę pożytków, zakres ograniczenia w prawie rozporządzania, swobodnego decydowania o przeznaczeniu nieruchomości, zagospodarowania jej, zakres i sposób ingerencji przedsiębiorcy oraz pozbawienia władztwa nad nią, sposób przebiegu urządzeń, trwałość i nieodwracalność obciążenia w dłuższej perspektywie oraz uciążliwość ustanowionego prawa. Po stronie przedsiębiorcy rozważaniu podlegać powinno, że za pośrednictwem urządzeń realizuje on cele społeczne w odniesieniu do dostarczania energii elektrycznej, wody czy paliw, także właścicielowi nieruchomości obciążonej, doprowadzenie tych nośników tysiącom osób musi odbywać się za pomocą sieci (instalacji i urządzeń), które posadowić trzeba na wielu gruntach stanowiących własność osób trzecich, względy społeczne nakazują ograniczenie ich prawa własności, korzystanie z tych nieruchomości w zakresie ustanowionej służebności wpływa na wartość przedsiębiorstwa i możliwość prowadzenia działalności gospodarczej, jak też, że korzystanie z energii elektrycznej i paliw wpływa na rozwój społeczno-gospodarczy oraz lepsze wykorzystanie nieruchomości. Z uwagi na faktyczną niemożność wyliczenia wynagrodzenia w oparciu o korzyści uzyskiwane przez przedsiębiorcę, na którego działalność wpływa również korzystanie z cudzej nieruchomości, trzeba określić je z perspektywy interesów ekonomicznych właściciela nieruchomości”.

Według innego autora komentarza do art. 305² K.c. – (red. prof. dr hab. Konrad Osajda, 2021) wysokość wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu na podstawie art. 305² K.c. powinna uwzględniać przede wszystkim spadek wartości użytkowej nieruchomości, która będzie obciążona taką służebnością (tak również M. Balwicka-Szczyrba, L. Jantowski, Odszkodowawczy charakter wynagrodzenia za służebność przesyłu, RPEiS 2020, Nr 1, s. 109–110).

Czynnikami, które mogą wywierać wpływ na jego wielkość, są: 1) charakter nieruchomości, która ma być obciążona – położenie, rodzaj, rozmiar, kształt; 2) jej społeczno-gospodarcze przeznaczenie ujęte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a w ich braku właściwości terenu i sposób korzystania z nieruchomości sąsiednich; 3) utrata pożytków; 4) zakres ograniczenia w prawie rozporządzania, swobodnego decydowania o przeznaczeniu i zagospodarowaniu nieruchomości, która ma być obciążona; 5) zakres i sposób ingerencji przedsiębiorcy w prawa właściciela nieruchomości, która ma być obciążona; 6) zakres i sposób pozbawienia władztwa nad nieruchomością, która ma być obciążona; 7) umiejscowienie urządzeń; 8) trwałość i nieodwracalność obciążenia w dłuższej perspektywie (por. post. SN z dn. 08.02.2013 r., sygn. akt: IV CSK 317/12, Legalis; post. SN z dn. 27.02.2013 r., IV CSK 440/12, Legalis). Wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu może być odpowiednio zmniejszona, gdy jej ustanowienie służy również zwiększeniu użyteczności nieruchomości obciążanej. Górną granicą wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu powinna być co do zasady wartość zajętej nieruchomości (post. SN z dn. 18.04.2012 r., sygn. akt: V CSK 190/11, Legalis; M. Balwicka-Szczyrba,L. Jantowski, Odszkodowawczy, s. 112). Wydaje się, że dla określenia wysokości wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu nie powinny mieć znaczenia korzyści uzyskiwane przez przedsiębiorcę przesyłowego (por.E. Gniewek, w:Gniewek, Machnikowski, Komentarz, art. 305² K.c., Nb 11).

Nie ulega zatem wątpliwości, iż ostateczna decyzja w zakresie wysokości odpowiedniego wynagrodzenia będzie zależała od sądu rozpoznającego sprawę, nie zaś od wewnętrznych regulacji właściciela urządzeń przesyłowych.

Z kolei decyzja sądu musi być oparta na zgromadzonym materiale dowodowym, w skład którego powinny wchodzić przede wszystkim:

• zeznania właściciela nieruchomości, z których winien wynikać zakres niedogodnień w związku z takim, a nie innym posadowieniem urządzenia przesyłowego na działce, związane z tym utracone korzyści i brak możliwości rozbudowania zakładu,
• opinii biegłego rzeczoznawcy, z której mogłaby w razie możliwości wyliczenia wynikać wartość utraconych korzyści przez właściciela nieruchomości w związku z uniemożliwieniem rozbudowy zakładu, ale także ocena zakresu ograniczeń własności nieruchomości i powodowanych uciążliwości dla właściciela nieruchomości,
• ewentualnie również opinii biegłego z zakresu energetyki, który określiłby zasadność i możliwość przeniesienia urządzenia przesyłowego w mniej uciążliwe dla właściciela nieruchomości miejsce na działce (albo poza tą nieruchomość) oraz ewentualne związane z tym koszty.

Sandra Grzywocz-Nowak – adwokat

Podstawa prawna:

Ustawa z dn. 23.04.1964 r. Kodeks cywilny – tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.