„Kupiłem nieruchomość niezabudowaną, składającą się z pięciu działek gruntu, na terenie gminy, w której prowadzę działalność gospodarczą. Działki położone są obok siebie, jednak w taki sposób, że do dwóch z nich nie mam możliwości dojazdu z drogi powiatowej, która biegnie nieopodal. Czy gmina ma obowiązek zapewnić mi dojazd do moich nieruchomości?”

Z treści zapytania Czytelnika wynika, iż zakupił nieruchomość niezabudowaną składającą się z pięciu działek gruntu, działki położone są obok siebie, jednak do dwóch z nich Czytelnik nie ma możliwości dojazdu z drogi powiatowej.

Jak wnioskuje Autor, z treści pytania, do pozostałych trzech działek gruntu istnieje dojazd do drogi powiatowej. Podany stan …

(…) faktyczny jest zbyt skąpy, aby Autor był w stanie zająć jednoznaczne stanowisko, przy czym mając na uwadze to, co zostało przez Czytelnika ujawnione, w ocenie Autora gmina nie ma obowiązku zapewnić dojazdu do wszystkich działek gruntu.

Wszystkie pięć działek należą do Czytelnika i są położone obok siebie, z czego tylko do dwóch nie ma bezpośredniego dojazdu z drogi publicznej, a zatem Czytelnik ma możliwość korzystania z pozostałych działek celem dojazdu do tych, do których nie ma możliwości dojazdu z drogi powiatowej.

Istotny jest tutaj przepis art. 145 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). W tym konkretnym przypadku służebność drogi koniecznej miałaby zostać poprowadzona przez działki, których właścicielem jest jedna osoba – Czytelnik.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

Z treści zapytania nie wynika czyje są działki sąsiadujące z działkami gruntu zakupionymi przez Czytelnika – czy są to działki prywatne, czy też działki gminne.

Istnieje możliwość wystąpienia przeciwko gminie (lub innemu właścicielowi nieruchomości), przez którą droga może być poprowadzona, z wnioskiem o ustanowienie służebności drogi koniecznej. We wniosku należy wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, aby nieruchomość Czytelnika miała odpowiedni dostęp do drogi publicznej.

Zgodnie z art. 626 Kodeksu postępowania cywilnego sąd przed wydaniem orzeczenia powinien przeprowadzić dowód z oględzin nieruchomości, chyba że okoliczności istotne dla wytyczenia drogi nie budzą wątpliwości albo że przeprowadzenie dowodu z innych przyczyn nie jest potrzebne. W sprawie o ustanowienie drogi koniecznej właściwy miejscowo jest sąd miejsca położenia nieruchomości.

Sandra Grzywocz-Nowak – adwokat

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dn. 23.04.1964 r. Kodeks cywilny – tekst jedn. Dz.U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm.
2. Ustawa z dn. 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – Dz.U. z 2020 r. poz. 293 ze zm.
3. Ustawa z dn. 17.11.1964 r. Kodeks postępowania cywilnego – Dz.U. z 2019 r. poz. 1460 z późn. zm.