„Czy we wspólnocie mieszkaniowej istnieje prawna podstawa rozliczenia kosztów założenia monitoringu według podzielenia kosztów innych niż mówi o tym ustawa o własności lokali tzn. np. rozdzielenie kosztów wg ilości lokali?”

Stosownie do treści art. …

(…) 17 ustawy o własności lokali – za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Ww. przepis stwierdza, że za określone w tym przepisie zobowiązania odpowiadają wspólnota i właściciele lokali. A zatem zaspokojenie wierzyciela przez któregoś z dłużników zwalnia pozostałych.

Jeżeli chodzi o kwestię instalacji monitoringu to w tym zakresie należy sobie udzielić odpowiedzi na pytanie: czy do instalacji systemu monitoringu potrzebna jest zgoda właścicieli?

Otóż ustawa o własności lokali na to nie wskazuje. Nie regulują tego także inne przepisy. Jest to bowiem suwerenna decyzja zarządu, która jednak powinna być poprzedzona rozmowami z sąsiadami i już na tym etapie każdy właściciel lokalu winien wiedzieć o zasadach partycypowania w jej kosztach. A zatem konieczne jest podjęcie uchwały w sprawie założenia i sfinansowania kosztów monitoringu. Naturalnie właściciel lokalu, niezadowolony z takiej uchwały, ma prawo zaskarżenia jej do sądu, który może ją uchylić. Zgodnie z art. 25 ust. 1 ww. ustawy – właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Zatem przedmiotem treści podjętej uchwały powinny być postanowienia regulujące zasady i sposób finansowania kosztów przez właścicieli lokali. Uchwała ta powinna w sposób jasny precyzować zasady i sposób finansowania kosztów instalacji monitoringu i nie jest obligatoryjnie konieczne aby rozdzielenie kosztów wg ilości lokali był jedynym sposobem ponoszenia jej kosztów. Jednakże trzeba mieć na uwadze ogólnie przyjęte zasady prawa cywilnego tj. m.in. zasadę współżycia społecznego.

Uważam, że jeżeli jest zgoda wszystkich właścicieli lokali na tego typu inwestycję podejmowaną w interesie wszystkich zainteresowanych, to sposób ponoszenia jej kosztów powinien być już wcześniej zatwierdzony do realizacji, według wewnętrznych uzgodnień.

Paweł Nowak – prawnik prawa pracy i prawa oświatowego

Podstawa prawna:

Ustawa z dn. 24.06.1994 r. o własności lokali – Dz.U. z 2015 r. poz. 1892; ost. zm. Dz.U. z 2017 r. poz. 1529.