„Jakie kroki prawne powinna podjąć osoba będąca właścicielem nieruchomości w następującej sytuacji: Najemca wypowiedział umowę z miesięcznym okresem wypowiedzenia ze skutkiem na 31.12.2017 r. Najemca nie opłacił należności za grudzień tj. 4.000 zł. Właściciel ma kaucje w wysokości 3.300 zł, która zgodnie z umową przepada na rzecz właściciela jeśli najemca wypowie najem przed terminem. Najemca w dniu 31.12.2017 opuścił dom zostawiając klucze w skrzynce pocztowej. Dom jest nie tylko nieposprzątany, ale także zdewastowany, jest wiele uszkodzeń i zniszczeń. Jakie kroki można podjąć, aby wyegzekwować należności za miesiąc grudzień oraz na pokrycie zniszczeń?”

Przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące najmu, postanowienia samej umowy najmu zawartej między stronami oraz …

(…) przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów determinują prawa i obowiązki wynajmującego oraz najemcy.

Zgodnie z art. 675 § 1 K.c., po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Pogorszenie rzeczy oznacza zmniejszenie jej wartości lub użyteczności względem stanu, w jakim rzecz powinna być zwrócona. Z treści zapytania Czytelnika wynika, iż najemca oddając lokal, nie tylko pozostawił nieporządek, ale doszło do uszkodzenia przedmiotu najmu.

Z pytania Czytelnika wynika również, że została ustanowiona kaucja zabezpieczająca, a zatem zastosowanie znajdą także przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Kaucja zabezpiecza roszczenia właściciela z tytułu najmu lokalu przysługujące mu w dniu opróżnienia lokalu. W pojęciu tym z pewnością zawierają się roszczenia z tytułu zaległego czynszu. Z reguły wskazuje się, że pojęcie „należności z tytułu najmu” obejmuje (poza zaległym czynszem) należne wynajmującemu odszkodowanie za uszkodzenie lokalu z winy najemcy, a także „inne należności przypadające z tytułu najmu”.

Jeżeli zatem najemca nie tylko zalega z jednym miesięcznym czynszem w wysokości 4.000 zł, ale też poczynił szkody w przedmiocie najmu, z kolei kaucja zabezpieczająca wynosi 3.300 zł, to w pierwszej kolejności właściciel lokalu powinien dokonać potrącenia zaległości czynszowych z kwotą kaucji poprzez wystosowanie do najemcy oświadczenia o potrąceniu (trzeba to zrobić listem poleconym dla celów dowodowych), w którym to oświadczeniu właściciel powinien oznaczyć swoje wzajemne należności wobec najemcy, które potrącił z wierzytelnością najemcy o zwrot kaucji. W przedmiotowym przypadku ostatecznie kaucja nie zostanie w ogóle wypłacona.

Co do kwoty czynszu pozostałej po potrąceniu z kwotą kaucji, wynajmujący winien wezwać pozwanego do zapłaty. Również należy to zrobić co najmniej listem poleconym dla późniejszych celów dowodowych w procesie cywilnym oraz aby wykazać próbę polubownego załatwienia sporu, co jest jednym z warunków formalnych pozwu.

Jeśli chodzi o zapłatę odszkodowania za dewastację przedmiotu najmu, tego typu roszczenia dochodzi się na zasadach ogólnych na podstawie przepisów K.c. Właściciel musi wycenić wysokość szkód poczynionych w lokalu, np. w oparciu o opinię rzeczoznawcy, i o taką kwotę wezwać najemcę do zapłaty, ewentualnie wezwać o zapłatę kary umownej z tytułu wydania lokalu w stanie pogorszonym po zakończeniu najmu, ale tylko jeśli kara umowna za coś takiego została w umowie najmu ustanowiona.

Brak spełnienia świadczenia przez najemcę w terminie wyznaczonym w wezwaniu do zapłaty, będzie uprawniał wynajmującego do skierowania swoich roszczeń na drogę postępowania sądowego. W myśl art. 677 K.c. roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Sandra Grzywocz-Nowak – adwokat

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dn. 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – Dz.U. z 2016 r. poz. 1610 z późn. zm.
2. Ustawa z dn. 23.04.1964 r. Kodeks cywilny – tekst jedn. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 z późn. zm.