„Od 13 lat prowadzę przedszkole niepubliczne w kamienicy należącej do męża oraz szwagra. Ja nie jestem właścicielem budynku, ponieważ jest to spadek po rodzicach męża. Dotychczas miałam umowę użyczenia i nie płaciłam nic za wynajem. Niestety tak jak już pisałam nie jest to tylko budynek męża i drugi właściciel zażądał opłaty za wynajem. Czy mogę płacić czynsz za wynajem obydwu Panom? Ponieważ mają konto do wynajmu założone wspólnie i wspólnie rozliczają się z wynajmu. W tym samym budynku na parterze są również pomieszczenia sklepowe, które są wynajmowane przez innych najemców. Nie mam z mężem rozdzielności majątkowej.”

Wprawdzie nie wynika to wyraźnie z treści zapytania Czytelniczki, jednak można domniemywać, że skoro mąż i szwagier Czytelniczki odziedziczyli budynek po swoich rodzicach, to są współwłaścicielami kamienicy w częściach równych.

Z treści pytania nie wynika, czy umowa użyczenia była przez Czytelniczkę zawierana jedynie z mężem, czy z drugim współwłaścicielem również.

Czytelniczka napisała, że współwłaściciele mają założone wspólnie konto do wynajmu i wspólnie rozliczają się z wynajmu.

Zgodnie z …

(…) art. 195 Kodeksu cywilnego własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Z kolei zgodnie z art. 207 K.c. pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Podobne uregulowanie można znaleźć w art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (u-PIT), gdzie wskazano, że przychody ze wspólnej własności u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego udziału w zysku. Gdy nie ma innych ustaleń, przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

Jednakże współwłaściciele mogą określić inne zasady w drodze umowy quoad usum, czyli umowy o podziale nieruchomości do korzystania na podstawie art. 206 K.c. W takiej umowie współwłaściciele mogą wyznaczyć inny zakres korzystania z rzeczy wspólnej oraz pobierania z niej pożytków. W przypadku nieruchomości oznacza to, że dopuszczalne jest, by tylko jeden ze współwłaścicieli korzystający z nieruchomości zawierał umowy najmu z osobami trzecimi. Należy mieć na uwadze, że skutki umowy quoad usum ograniczają się do jej stron, czyli współwłaścicieli nieruchomości.

Istnieją zatem dwie możliwości:

1. Każdy współwłaściciel odrębnie rozlicza przychody z najmu lokalu, proporcjonalnie do udziału w zysku.
2. Tylko jeden ze współwłaścicieli pobiera zyski i płaci podatek. Takie rozwiązanie zostało przewidziane przez Dyrektora KIS, który wydał indywidualną interpretację podatkową z dn. 20.11.2018 r. (nr 0115-KDIT3. 4011.441.2018.1.DP). Stwierdził w niej, że jeśli jeden współwłaściciel (podatnik), podpisze z drugim współwłaścicielem umowę quoad usum, to ten drugi współwłaściciel będzie mógł sam pobierać korzyści z najmu części nieruchomości, która jest przeznaczona do jego korzystania. Tylko on będzie wówczas płacić podatek od całości uzyskanego dochodu (przychodu), według przez siebie wybranych zasad. Powinien nadto pamiętać, że jeśli chce się rozliczać ryczałtem, to konieczne jest złożenie oświadczenia o wyborze tej formy opodatkowania. Jeśli rozpoczyna najem w trakcie roku, ma czas do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzyma pierwszy przychód.

Przechodząc na grunt stanu faktycznego przedstawionego przez Czytelniczkę i nie wiedząc, czy współwłaściciele zawarli wspomnianą umowę quoad usum, w ocenie Autora, jeżeli współwłaściciele mają jedno wspólne konto do rozliczenia najmu, to najprościej będzie płacić cały czynsz na ten rachunek bankowy.

Następnie współwłaściciele rozliczą się z uzyskanego w ten sposób zysku między sobą zgodnie z wielkością udziałów. Jeżeli współwłaściciele mają równe udziały we własności nieruchomości, to ostatecznie połowa wartości czynszu najmu zapłaconego przez Czytelniczkę wróci do majątku wspólnego Czytelniczki i jej męża, który jest współwłaścicielem, bowiem małżonkowie nie mają rozdzielności majątkowej.

Wynika to z art. 31 § 2 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym do majątku wspólnego należą m.in. dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego każdego z małżonków.

Majątkiem osobistym męża Czytelniczki jest udział we współwłasności kamienicy nabyty poprzez dziedziczenie po rodzicach męża, bowiem w myśl art. 33 pkt 2 K.r.o. do majątku osobistego każdego z małżonków należą m.in. przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił.

Sandra Grzywocz-Nowak – adwokat

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dn. 25.02.1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy – tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. pod poz. 1359.
2. Ustawa z dn. 23.04.1964 r. Kodeks cywilny – tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740.
3. Ustawa z dn. 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – Dz.U. z 2020 r. poz. 1426 z późn. zm.