„W lutym wybuchł pożar w budynku dwurodzinnym. Za te zdarzenie odpowiedzialny jest lokator (sąsiad) drugiego mieszkania – spowodował pożar poprzez zaniedbanie. W tej chwili budynek nie jest odbudowywany, nikt nie mieszka. Problem w tym, że sąsiad opiekuje się matką i mają umowę dożywocia między sobą. W tym przypadku chciałbym na początku podjąć próbę ugody, w tym celu napisałem nakaz zapłaty a w nim możliwość także przeniesienia własności nieruchomości – jeżeli forma pieniężna nie będzie odpowiadać. Obawiam się, że w przypadku przekazania nieruchomości, także na mnie przejdzie obowiązek dożywocia. Prosiłbym o sprecyzowanie. Słyszałem różne opinie, że tym przypadku wszystkie zobowiązania z księgi wieczystej są anulowane lub dożywocie jest przeliczane – tylko nie wiem na czyją stronę, czy by obciążało mnie czy sąsiada?”

Na początek należy wskazać, iż przepisy dotyczące umowy dożywocia jak i renty są uregulowane w …

(…) art. 903 – 916 Kodeksu cywilnego. Podkreślić trzeba, że prawo dożywocia jest niezbywalne i ciąży na każdorazowym właścicielu nieruchomości. Należy podkreślić, iż wpis prawa dożywocia nie zawsze musi być ujawniony w księdze wieczystej.

Zgodnie z art. 910 § 2 K.c., w razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, chyba że stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością. Osobista odpowiedzialność współwłaścicieli jest solidarna. Istnieją jeszcze przepisy art. 913 i 914 K.c. przewidujące możliwość zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.

Zgodnie z art. 913 § 1 K.c., w przypadku, gdy między zobowiązanym i dożywotnikiem wytworzą się takie stosunki, że nie można wymagać od stron, aby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę, odpowiadającą wartości tych uprawnień.

W myśl art. 913 § 2 K.c., w wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie. W orzecznictwie Sądu Najwyższego zaprezentowano pogląd, zgodnie z którym zbycie nieruchomości obciążonej prawem dożywocia uniemożliwia żądanie rozwiązania umowy o dożywocie na podstawie art. 913 § 2 K.c. – (tak T. Bielska-Sobkowicz, w: Gudowski, Komentarz, t. V, 2017, art. 913, s. 759, Nb 16; wyrok SN z dn. 17.03.2004 r., sygn. akt: II CK 91/03, Legalis; por. wyr. SN z dn. 11.07.2019 r., sygn. akt: V CSK 23/18, Legalis, w którym wniosek taki został wywiedziony a contrario ex art. 914 K.c.).

Biorąc pod uwagę inną podstawę prawną, czyli art. 914 K.c., z żądaniem zamiany prawa dożywocia na rentę może wystąpić wyłącznie dożywotnik, bez względu na to, czy jest zbywcą nieruchomości. Uprawnienie przewidziane w art. 914 K.c. może być dochodzone względem któregokolwiek nabywcy nieruchomości, a nie tylko względem tego, który nabył nieruchomość bezpośrednio od podmiotu zobowiązanego z tytułu umowy o dożywocie. Oznacza to, że uprawnienie wynikające z art. 914 K.c. przysługuje nie tylko w przypadku, gdy nieruchomość obciążona jest zbywana przez osobę, która nabyła jej własność na podstawie umowy o dożywocie lub w wykonaniu wynikającego z niej zobowiązania, lecz w każdym przypadku, w którym jest ona zbywana, a zamiana na rentę nie nastąpiła wcześniej.

Renta zasądzana na podstawie art. 914 K.c. jest elementem prawa dożywocia, a roszczenie o jej uiszczanie może być ujawnione w księdze wieczystej.

Podsumowując powyższe rozważania, bez względu na to, czy prawo dożywocia przysługujące matce sąsiada będzie polegało na jej utrzymaniu (czyli będzie lokatorem), czy też na płaceniu dożywotniej renty, w ocenie Autora, obowiązek ten będzie obciążał nabywcę części nieruchomości. Oczywiście należy mieć na uwadze, że nabywca płaci wówczas o wiele niższą cenę zakupu od ceny rynkowej, godząc się na fakt, że będzie musiał czekać z przejęciem nieruchomości w posiadanie aż do czasu śmierci dożywotnika.

Sandra Grzywocz-Nowak – adwokat

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dn. 23.04.1964 r. Kodeks cywilny – tekst jedn. Dz.U. z 2019 r. poz. 1145 z późn. zm.