„Niedawno zakupiłem nieruchomość rolną o powierzchni 2,83 ha. Zgodnie z przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zmianie uległy m.in. przepisy art. 2b ust. 1 i 2. Obecnie nabywca nieruchomości rolnej obowiązany jest prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. Ponadto, zgodnie z art. 2b ust. 2 ww. ustawy, w okresie tym nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Czy istnieje jakakolwiek możliwość wydzierżawienia tej nieruchomości pod farmę fotowoltaiczną?”

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: u.k.u.r.) została uchwalona w celu wzmocnienia ochrony i rozwoju gospodarstw rodzinnych, które w myśl Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej stanowią podstawę ustroju rolnego Rzeczypospolitej Polskiej. Jednym z fundamentalnych przepisów wskazanej ustawy są przepisy określające warunki nieruchomości rolnej, a także obowiązki nabywcy takiej nieruchomości.

W ślad za brzmieniem …

(…) art. 2b ust. 1 cyt. ustawy, nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście.

Ponadto w tym okresie nabyta nieruchomość rolna nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.

Z kolei definicję nieruchomości rolnej określono w art. 2 pkt 1 u.k.u.r., gdzie wskazano, iż przez pojęcie „nieruchomości rolnej” należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Oznacza to, iż jeżeli np. kupujący nabył nieruchomość rolną położoną na obszarze, który w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczono na budownictwo jednorodzinne to nie ma on obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego z wykorzystaniem tej nieruchomości.

Dodać także trzeba, iż w myśl art. 11 pkt 2 ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw – obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego nie dotyczy także nieruchomości rolnych, które w dniu wejścia w życie ustawy u.k.u.r. w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są na cele inne niż rolne. W maju 2021 roku ochronę ziemi rolnej przed wyprzedażą w ręce zagranicznych podmiotów przedłużono do maja 2026 roku.

Ponadto w art. 2b ust. 4 u.k.u.r. ustawodawca przewidział również wyjątki wskazując, iż obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego nie dotyczy:

• nieruchomości rolnych zbywanych lub oddawanych w posiadanie ściśle określonym podmiotom,
• nabytych w wyniku dziedziczenia,
• położonych w granicach administracyjnych miasta o powierzchni mniejszej niż 1ha.
• położonych na obszarze górniczym lub terenie górniczym.

Istotne jest również podkreślenie, iż w przypadku, gdy nabywcą jest osoba fizyczna, ciąży na niej obowiązek prowadzenia w sposób osobisty gospodarstwa rolnego, które obejmuje nabytą nieruchomość rolną. Zgodnie z art. 6 ust 2 u.k.u.r. uważa się, że osoba fizyczna osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli:

• pracuje w tym gospodarstwie,
• podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie.

Powyższe oznacza, iż obowiązek osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego nie zostanie spełniony w przypadku wydzierżawienia nieruchomości (tak też: T. Czech [w:] Kształtowanie ustroju rolnego. Komentarz, Warszawa 2020, art. 2(b).). Podobnie orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z dn. 13.11.2014 r., sygn. akt: V CSK 52/14, w którym wskazał, że treść normy art. 6 ust. 2 ustawy o.k.u.r. nakazuje przyjąć, że warunek dotyczący osobistego prowadzenia gospodarstwa rodzinnego (art. 5 ustawy o.k.u.r.) oznacza obowiązek pracy osoby fizycznej w całym tym gospodarstwie, bądź w znaczącej jego części, w porównaniu do jego całości. […] Gospodarstwo rodzinne uzyskało ochronę prawną polegającą na zapewnieniu rodzinom rolniczym źródła utrzymania, przy czym powinno być ono realizowane nie poprzez oddawanie użytków rolnych w dzierżawę, lecz przez osobistą pracę właściciela i członków jego rodziny”.

Odnosząc się zatem do treści pytania co do zasady wydaje się, iż nie ma możliwości wydzierżawienia nieruchomości rolnej pod budowę farm fotowoltaicznych z uwagi na obowiązek osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres 5 lat.

Warto jednak zwrócić uwagę czy nieruchomość rolna nie jest być może położona na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne, a także inne powyżej wskazane wyjątki.

Kamil Wywiał – aplikant radcowski

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dn. 11.04.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego – Dz.U. z 2020 r. poz. 1655.
2. Ustawa z dn. 14.04.2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw – Dz.U. z 2021 poz. 760.