W 2010 r. Wnioskodawczyni nabyła wraz z osobą niespokrewnioną i niepozostającą z Nią w związku małżeńskim, lokal mieszkalny. Obie osoby posiadają równy udział we współwłasności tego lokalu, każda z osób jest właścicielem jednej drugiej jego części. W chwili obecnej, Wnioskodawczyni chciałaby nabyć przysługujący drugiemu współwłaścicielowi udział w opisanym wyżej lokalu. Czy zniesienie współwłasności w zamian za zwolnienie z długu podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn?

 

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 25 października 2013 r. (data wpływu 28 października 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 22 stycznia 2014 r. (data wpływu 23 stycznia 2014 r.) oraz pismem z dnia 5 lutego 2014 r. (data wpływu 7 lutego 2014 r.), o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie opodatkowania zniesienia współwłasności – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 28 października 2013 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od spadków i darowizn, podatku od czynności cywilnoprawnych oraz podatku dochodowego od osób fizycznych.

Z uwagi na braki wniosku, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów na podstawie art. 169 § 1 w związku z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.), pismem z dnia 17 stycznia 2014 r., nr IPTPB2/436-124/13-2/KK, IPTPB2/436-125/13-2/KK, IPTPB2/415-666/13-2/KK wezwał Wnioskodawczynię do jego uzupełnienia.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 21 stycznia 2014 r., natomiast w dniu 23 stycznia 2014 r. wpłynęło uzupełnienie wniosku (data nadania 22 stycznia 2014 r.).

Z uwagi na to, że złożony wniosek i jego uzupełnienie nie spełniało wymogów, określonych w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi, działający w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 w związku z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 30 stycznia 2014 r., Nr IPTPB2/436-125/13-4/KK, ponownie wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Ponowne wezwanie wysłano w dniu 30 stycznia 2014 r. Pismem z dnia 5 lutego 2014 r. (data wpływu 7 lutego 2014 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła przedmiotowy wniosek.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W 2010 r. Wnioskodawczyni nabyła wraz z osobą niespokrewnioną i niepozostającą z Nią w związku małżeńskim, lokal mieszkalny. Obie osoby posiadają równy udział we współwłasności tego lokalu, każda z osób jest właścicielem jednej drugiej jego części. Cena za zakup powyższego lokalu uiszczona została w całości ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego zaciągniętego solidarnie. Powyższy kredyt zabezpieczony jest hipoteką zwykłą, obejmującą kwotę zaciągniętego kredytu oraz kaucyjną, obejmującą przyszłe odsetki jego spłaty.

W chwili obecnej, Wnioskodawczyni chciałaby nabyć przysługujący drugiemu współwłaścicielowi udział w opisanym wyżej lokalu. Przyjmując, że obecna wartość rynkowa lokalu odpowiada pierwotnej cenie zakupu i biorąc pod uwagę fakt, że pokrywa się ona z kwotą zaciągniętego kredytu, wartość nabywanego przez Nią udziału wynosić będzie 50% ceny pierwotnej.

W związku z powyższą sytuacją, zdarzenie przyszłe polegałoby na zawarciu umowy zniesienia współwłasności poprzez przyznanie Wnioskodawczyni całości prawa własności opisanego lokalu, w zamian za przejęcie przez Nią w całości zaciągniętego pierwotnie przez obie osoby kredytu hipotecznego, zwalniając w ten sposób drugiego współwłaściciela z przypadającej mu części długu wobec banku.

W piśmie z dnia 5 lutego 2014 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawczyni wskazała, że hipoteki – zwykła, zabezpieczająca należność główną z tytułu udzielonego kredytu oraz kaucyjna, zabezpieczająca przyszłe odsetki jego spłaty – ustanowione zostały na opisanym we wniosku lokalu mieszkalnym, będącym przedmiotem zniesienia współwłasności.

W związku z powyższym opisem, zadano następujące pytania ostatecznie sformułowane w piśmie z dnia 22 stycznia 2014 r.:

Czy opisana sytuacja rodzi obowiązek podatkowy na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Czy przychodem, w myśl ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie wartość kredytu pozostająca drugiemu współwłaścicielowi do spłaty, wyrażająca wartość rynkową pierwotnie zakupionego udziału w lokalu (art. 19 ust. 1)?
Czy za przychód można uznać również odsetki przyszłe od spłaty kredytu?
Czy kosztem uzyskania przychodu z tytułu zbycia udziału w lokalu, w myśl przywołanej wyżej ustawy, będzie koszt jego nabycia w wysokości odpowiadającej przypadającemu stronie udziałowi (art. 22 ust. 6c)?
Czy po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lokalu, podatek dochodowy nie będzie naliczony (art. 10 ust. 1 pkt 8)?
Czy zaistnieje obowiązek zapłaty podatku od spadków i darowizn przez nabywcę?
Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie Nr 6 wniosku, dotyczące podatku od spadków i darowizn. W sprawie odpowiedzi na pozostałe pytania zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawczyni, odpłatne zniesienie współwłasności nie podlega podatkowi od spadków i darowizn. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn, podatkowi temu podlega jedynie nieodpłatne zniesienie współwłasności. Ponadto czynność zniesienia współwłasności podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i nie może równocześnie podlegać podatkowi od spadków i darowizn.

W świetle obowiązującego stanu prawnego, stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2009 r., Nr 93, poz. 768, z późn. zm.), podatkowi od spadków i darowizn, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem:

• dziedziczenia, zapisu zwykłego, dalszego zapisu, zapisu windykacyjnego, polecenia testamentowego;
• darowizny, polecenia darczyńcy;
• zasiedzenia;
• nieodpłatnego zniesienia współwłasności;
• zachowku, jeżeli uprawniony nie uzyskał go w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny lub w drodze dziedziczenia albo w postaci zapisu;
• nieodpłatnej: renty, użytkowania oraz służebności.

Z treści wniosku wynika, że zdarzenie przyszłe będzie polegało na zawarciu umowy zniesienia współwłasności poprzez przyznanie Wnioskodawczyni całości prawa własności opisanego na wstępnie lokalu, w zamian za przejęcie przez Nią w całości zaciągniętego pierwotnie przez obie osoby kredytu hipotecznego, zwalniając w ten sposób drugiego współwłaściciela z przypadającej mu części długu wobec banku.

W świetle przepisów art. 211 i art. 212 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.) zniesienie współwłasności może nastąpić przez:

• podział fizyczny rzeczy wspólnej (podział polegający na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej części rzeczy, np. działek, w przypadku gdy przedmiotem tej czynności cywilnoprawnej jest nieruchomość),
• przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,
• sprzedaż rzeczy wspólnej zwana podziałem cywilnym (nie ma miejsca odpłatne zniesienie współwłasności, gdyż uzyskana wówczas cena dzielona jest odpowiednio w stosunku do udziałów we współwłasności).

Na podstawie art. 211 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że występuje sytuacja, w której podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy lub skutkowałby istotną zmianą tej rzeczy, zmniejszeniem jej wartości, albo zniszczeniem.

Stosownie do art. 366 Kodeksu cywilnego, kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych (solidarność dłużników). Aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani. Solidarność dłużników charakteryzuje się: wielością podmiotów po stronie zobowiązanej, niepodzielnością zobowiązania bez względu na przedmiot świadczenia, możliwością żądania przez wierzyciela według jego wyboru całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, utrzymaniem zobowiązania wszystkich dłużników, aż do całkowitego zaspokojenia wierzyciela, zwolnieniem wszystkich dłużników na skutek zaspokojenia wierzyciela przez któregokolwiek z nich.

Istota solidarności sprowadza się do możliwości żądania przez wierzyciela spełnienia należnego świadczenia zarówno w części, jak i w całości od jednego dłużnika, kilku z nich, bądź od wszystkich jednocześnie. Z powyższego wynika, iż nie ma znaczenia który z dłużników dokona spłaty powyższego zadłużenia, bowiem do chwili dokonania spłaty wszyscy odpowiadają solidarnie. Zwolnienie wszystkich dłużników następuje dopiero z chwilą spełnienia świadczenia. W przedmiotowej sprawie, bez znaczenia więc pozostanie fakt zobowiązania się jednego ze współkredytobiorców do spłaty całego zadłużenia, gdyż przed podjęciem tego zobowiązania i tak był on zobowiązany solidarnie do spłaty całej kwoty kredytu. Wewnętrzne umowy pomiędzy dłużnikami co do sposobu zapłaty raty kredytu, czy też całości kredytu, nie mają znaczenia względem banku (wierzyciela).

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że zniesienie współwłasności lokalu mieszkalnego opisane we wniosku ma charakter nieodpłatny, gdyż następuje bez wynagrodzenia. W zdarzeniu przyszłym opisanym we wniosku nie następuje też sytuacja zwolnienia z długu jednego ze współwłaścicieli przez drugiego współwłaściciela, tak byłoby np. gdyby pomiędzy współwłaścicielami została zawarta umowa pożyczki, wówczas byłoby to zniesienie współwłasności odpłatne.

Obowiązek podatkowy przy nieodpłatnym zniesieniu współwłasności ciąży na nabywcy rzeczy i praw majątkowych (art. 5 ww. ustawy).

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn, w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy, podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jak wynika z brzmienia ww. przepisu podstawę opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn stanowi czysta wartość.

Natomiast zgodnie z art. 7 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn, przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy.

W myśl art. 9 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem podlega nabycie przez nabywcę od jednej osoby, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej 4.902 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.

Odnosząc przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy wskazać należy, że po stronie Wnioskodawczyni powstanie obowiązek podatkowy w podatku od spadków i darowizn z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności, po przekroczeniu kwoty wolnej od podatku w III grupie podatkowej, tj. 4.902 zł. Podstawą opodatkowania będzie wartość lokalu mieszkalnego, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy (w przedmiotowej sytuacji 1/2 wartości tego lokalu). Ponadto należy nadmienić, że zaciągnięty kredyt, zgodnie z powyżej przeprowadzoną analizą, nie stanowi długu ani ciężaru i tym samym nie pomniejsza podstawy opodatkowania. Podatek będzie naliczony zgodnie z art. 15 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

W świetle powołanych przepisów, w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką, obciążenie to stanowi ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 ww. ustawy. W konsekwencji, wartość nieruchomości powinna być pomniejszona o kwotę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.

Wobec powyższego, jeżeli zniesienie współwłasności lokalu mieszkalnego nastąpi w ten sposób, że jedynym jego właścicielem zostanie Wnioskodawczyni, w zamian za przejęcie przez Nią długu drugiej osoby wynikającego z umowy kredytowej, po stronie Wnioskodawczyni powstaniem obowiązek podatkowy w podatku od spadków i darowizn, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 7 lutego 2014 r., sygn. IPTPB2/436-125/13-6/KK