Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego i roszczenie o odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego dla posiadacza nieruchomości w złej wierze.

„Zajmowanie lokalu przez byłego małżonka. Posiadam mieszkanie własnościowe, które zajmuje moja była żona. Mieszkanie jest w księgach wieczystych tylko na mnie. Nie mieszkam w nim od ponad 10 lat, rozwiedziony jestem od lat 6-ciu. Do tej pory płacę za czynsz oraz gaz, nie płacę za prąd, który przepisała była żona na siebie. W związku z tym, że gdzieś musiałem mieszkać wziąłem kredyt na mieszkanie. Jest on dużym obciążeniem dla mojego budżetu, w związku z tym napisałem do byłej małżonki e-mail oraz sms – gdyż poczty ona nie odbiera, by opłacała opłaty wynikające z zajmowanego lokalu. Nie dostałem odpowiedzi, a lokal 2 miesiące jest zadłużany. Moja była małżonka ma zapisane mieszkanie rodziców na siebie, obecnie jeden z żyjących rodziców mieszka w nim więc sprawa mieszkania tamtego będzie aktualna po śmierci rodzica – oby żył jak najdłużej – dobry człowiek. Stosunki nasze są złe i załatwienie spraw w sposób cywilizowany nie wchodzi w grę. Czy są przepisy, które zmuszą do regulowania opłat przez zamieszkującą moje mieszkanie małżonkę? Czy powinienem wnieść sprawę do sądu? Jeśli tak to z jakiego paragrafu? Nie mamy żadnej umowy pomiędzy sobą.”

W pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z …

(…) art. 28¹ ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy, jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Przepis ten stosuje się odpowiednio do przedmiotów urządzenia domowego.

Ustawodawca łączy zatem prawo do korzystania z mieszkania z istnieniem związku małżeńskiego. Tym samym, z dniem uprawomocnienia się wyroku rozwodowego małżonek nie będący właścicielem mieszkania zostaje pozbawiony prawa do korzystania z niego, chyba że drugi z małżonków będący właścicielem lokalu wyrazi zgodę na dalsze zamieszkiwanie byłego małżonka na podstawie umowy użyczenia albo najmu.

Stosownie do art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Jeżeli zatem byłej małżonce nie przysługuje jakikolwiek tytuł prawny do korzystania z lokalu, właściciel ma prawo do żądania jego wydania. Jeżeli była małżonka nie opuści mieszkania dobrowolnie, właściciel może na podstawie wskazanego wyżej przepisu, wnieść pozew o eksmisję do sądu właściwego ze względu na miejsce zamieszkania pozwanej. Do pozwu należy załączyć odpis z księgi wieczystej nieruchomości celem wykazania prawa własności powoda. .

Niezależnie od powyższego, warto wspomnieć, iż stosownie do art. 224 § 2 w z. z art. 225 K.c. samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest względem właściciela do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył. Obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dn. 14.03.2017 r., sygn. akt: II CSK 463/16, nie jest w dobrej wierze ten, kto wykonuje prawo, o którym wie że mu nie przysługuje, ale także ten, kto nie ma takiej świadomości, o ile przy dołożeniu należytej staranności mógłby dowiedzieć się o rzeczywistym stanie prawnym danej sytuacji.

Nie ulega wątpliwości, że począwszy od dnia uprawomocnienia się wyroku rozwodowego byłą małżonkę należy traktować jako posiadacza nieruchomości w złej wierze, albowiem winna ona zdawać sobie sprawę z tego, że nie przysługuje jej tytuł prawny do zajmowania mieszkania będącego wyłączną własnością drugiego z byłych małżonków. Na podstawie wspomnianych wyżej przepisów była małżonka jest zatem zobowiązana do wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z mieszkania.

Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem, wynagrodzenie należne właścicielowi z mocy wskazanych przepisów ustala się w takiej wysokości, w jakiej, w danych okolicznościach, właściciel mógłby uzyskać gdyby daną rzecz wynajął lub wydzierżawił czy oddał w odpłatne używanie na podstawie innego stosunku prawnego. O wysokości wynagrodzenia decydują więc stawki rynkowe za korzystanie z rzeczy danego rodzaju oraz czas wykonywania posiadania (por. m.in. uchwałę SN z dn. 10.07.1984 r., sygn. akt: III CZP 20/84 i uchwałę SN z dn. 17.06.2005 r., sygn. akt: III CZP 29/05 oraz wyroki SN: z dn. 04.07.2012 r., sygn. akt: I CSK 641/11, z dn. 06.10.2006 r., sygn. akt: V CSK 192/06, z dn. 15.04.2004 r., sygn. akt: IV CK 273/03).

W ewentualnym postępowaniu sądowym w sprawie o zapłatę należy wystąpić z wnioskiem o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawczy majątkowego na okoliczność wysokości czynszu, jaki właściciel lokalu uzyskałby na wolnym rynku gdyby wynajął lokal mieszkalny. W innym wypadku istnieje bardzo duże ryzyko oddalenia powództwa z powodu nie udowodnienia wysokości roszczenia.

Warto podkreślić, że roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego na podstawie art. 224 § 2 w z. z art. 225 k.c. nie jest tożsame z roszczeniem o odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego, które przysługuje na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. To ostatnie roszczenie uzależnione jest od wcześniejszego istnienia stosunku najmu oraz przedawnia się w terminie trzyletnim, przewidzianym w art. 118 K.c. dla roszczeń o świadczenia okresowe (tak m.in. orzekł Sąd Najwyższy w wyrokach: z dn. 07.03.2014 r., sygn. akt: IV CNP 33/13 oraz z dn. 18.05.2012 r., sygn. akt: IV CSK 490/11).

Tymczasem przepisy art. 224 – 230 K.c. regulują stosunki prawne, gdy rzecz znalazła się w posiadaniu osoby nie będącej jej właścicielem, a źródłem tego stanu rzeczy nie była umowa stron. Wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy jest należnością jednorazową, a roszczenie o jego zapłatę przedawnia się z upływem 10 lat. Niemniej jednak należy pamiętać, iż z pozwem o zapłatę takiego wynagrodzenia powinno wystąpić się w terminie nie dłuższym niż 1 rok od dnia zwrotu rzeczy.

Stosownie bowiem do art. 229 § 1 K.c. roszczenia właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości, jak również roszczenia o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. To samo dotyczy roszczeń samoistnego posiadacza przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz.

Reasumując, jeżeli mieszkanie jest zajmowane przez byłego małżonka bez tytułu prawnego, drugi z byłych małżonków będący właścicielem lokalu ma prawo do żądania wydania lokalu na podstawie art. 222 § 1 K.c. oraz żądania wynagrodzenia za cały okres bezumownego korzystania na podstawie art. 224 § 2 w zw. z art. 225 K.c.

Dorota Burczaniuk – radca prawny

Kancelaria Filipek & Kamiński sp.k. Lublin

www.kancelaria-fk.pl

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dn. 25.02.1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy – tekst jedn. Dz.U. z 2017 r. poz. 682.
2. Ustawa z dn. 23.04.1964 r. Kodeks cywilny – tekst jedn. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 z późn. zm.
3. Ustawa z dn. 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – Dz.U. z 2016 r. poz. 1610 z późn. zm.