Współwłasność i zasada proporcjonalności w utrzymaniu budynku. Niezgodność stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym – co na to doktryna i orzecznictwo?

„W budynku mieszkalnym znajdują się trzy lokale mieszkalne o powierzchni: 90, 90 i 30 m². Udział w działce gruntu i w częściach wspólnych budynku po 1/3 (dlaczego właśnie 1/3)? Właściciel lokalu o pow. 30 m² za zgodą współwłaścicieli dokonał adaptacji części wspólnej na pomieszczenie mieszkalne. Po adaptacji powierzchnia jego lokalu to 40 m² i chciałby ujawnić w księdze nową powierzchnię. Zgodnie z ustawą o własności lokali należałoby dokonać przeliczenia udziałów i skorygowania błędnie wyliczonych udziałów. Właściciele lokali o pow. 90 m² nie wyrażają zgody na zmianę udziałów.

Moje wątpliwości: a/ Czy można wnieść sprawę do sadu rejonowego wytaczając powództwo w trybie art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: „w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.”? b/ Czy istnieje możliwość ugody sadowej, że po mimo różnych pow. lokali udziały w częściach wspólnych budynku i w działce gruntu pozostaną bez zmian po 1/3 (zgodne oświadczenie wszystkich współwłaścicieli)? c/ Czy korygując udziały aktem notarialnym po wcześniejszym uzyskaniu zaświadczenia o samodzielności na lokal po adaptacji, można dokonać zapisów odnoście utrzymywania budynku (remonty) w udziale po 1/3 a nie zgodnie z nowym udziałem? Czy takie ewentualne porozumienie współwłaścicieli w tej kwestii zawarte w akcie notarialnym zobowiązuje spadkobierców czy kolejnych nabywców przy ewentualnej sprzedaży lokali?

Pytam jako rzeczoznawca majątkowy, który przygotowuje dokumenty do uzyskania samodzielności przez lokal po adaptacji, wyjaśniam:

– 1. Księga wieczysta gruntowa i lokalowe, z których wynikają udziały i pow. lokali (ja podałam pow. lokali w zaokrągleniu 90, 90 i 30); – 2. Zgoda współwłaścicieli na adaptację części wspólnych – strych na lokal mieszkalny; -3. Projekt budowlany adaptacji i pozwolenie na budowę (lokal 30m² po adaptacji ma 40 m² pow. użytkowej); – 4. Jestem na etapie uzyskania zaświadczenia o samodzielności dla lokalu po adaptacji; – 5. Brak zgody współwłaścicieli (lokalu o pow. 90 m² i drugiego lokalu o pow. 90 m²) na zmianę udziałów, chcą nadal żeby było po 1/3 w działce gruntu i w lokalach mimo różnych powierzchni; – 6. Właściciele lokalu, którzy dokonali adaptacji 30 m² na 40 m² znają swoje prawa, ale są skłonni przystać na ten (niezgodny z ustawą o własności lokali) udział – stąd było pytanie o zgodną ugodę sadową; – 7. Ażeby dokonać wpisu w KW potrzebny jest m.in. akt notarialny, ale notariusz poprosi o udziały i na 1/3 aktu nie sporządzi; – 8. Jestem przeciwna ugodzie bo należy uregulować stan ksiąg na rzeczywisty (udziały zgodne z tym co każdy posiada), konsultowałam wpisy w KW z referendarzem i on również popiera uregulowanie stanu w KW. I jak to powinno poprawnie wyglądać?”

Odpowiedź ad. a/

Z treści zapytania Czytelnika wynika, iż …

(…) nie do końca wiadomo w sprawie, dlaczego pomimo różnicy w metrażach lokali mieszkalnych udziały w działce gruntu i w częściach wspólnych budynku wynoszą po 1/3. Zapewne musi to wynikać z jakiegoś innego jeszcze dokumentu ustanawiającego takie udziały, a zatem z czegoś innego aniżeli tylko wpis w księdze wieczystej nieruchomości.

Niezgodność w KW pierwotna, a następcza

Doktryna i orzecznictwo przewidują dwie drogi, aby uregulować niezgodność stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, a to w zależności, czy mamy do czynienia z niezgodnością pierwotną czy następczą.

W przypadku pierwotnej niezgodności w postaci „błędnego wpisu prawa” oraz „wpisu nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia” zazwyczaj konieczne jest dochodzenie roszczenia o usunięcie niezgodności w procesowym trybie art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej: u-KWiH). Natomiast „brak wpisu prawa” (również pierwotny) zazwyczaj może zostać usunięty w trybie jednoetapowego postępowania wieczystoksięgowego przeprowadzonego na podstawie wniosku o wpis wspartego właściwymi dokumentami; jedynie w przeciwnym razie byłby niezbędny proces o usunięcie niezgodności.

Z kolei w razie niezgodności następczej (w każdej postaci spośród wyróżnionych w art. 10 ust. 1 u-KWiH), jej usunięcie może zasadniczo nastąpić poprzez korygujący wpis w toku postępowania wieczystoksięgowego, na podstawie wniosku uzasadnionego odpowiednimi dokumentami (w rozumieniu art. 31 ust. 2 in fine u-KWiH), bez potrzeby procesu o usunięcie niezgodności prowadzonego w trybie art. 10 ust. 1 u-KWiH. Z następczą niezgodnością stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym mamy do czynienia wówczas, gdy pierwotnie prawidłowy wpis w księdze wieczystej stał się nieaktualny na skutek późniejszych zdarzeń prawnych (na skutek czynności prawnych, orzeczeń sądowych, decyzji administracyjnych czy ex lege).

Zgodnie z doktryną w przypadku niezgodności następczej zasadniczo zbędne jest sięganie do procesu o usunięcie niezgodności wytoczonego na podstawie art. 10 ust. 1 u-KWiH, bowiem właściwe jest tutaj postępowanie wieczystoksięgowe, choćby spóźnione, uruchomione na podstawie wniosku o wpis w księdze wieczystej, z udokumentowaniem zdarzenia powodującego zmianę stanu prawnego nieruchomości. Jednakże korzystanie z roszczenia określonego normą art. 10 ust. 1 u-KWiH będzie niezbędne w razie sporu o nabycie prawa.

Generalnie, wpis w księdze wieczystej następuje według wymagań formalnych art. 31 u-KWiH. Dla dokonania pierwszego wpisu w księdze wieczystej niezbędny jest dokument z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu (art. 31 ust. 1 u-KWiH). Natomiast wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić, gdy niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami (art. 31 ust. 2 u-KWiH). Pod postacią „orzeczenia” chodzi tutaj o wyrok sądu procesowego podejmowany w sprawie o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ust. 1 u-KWiH. Jednakże, co istotne, usunięcie takiej niezgodności może również nastąpić na podstawie „innych dokumentów”, gdy nie jest konieczne prowadzenie odrębnego procesu.

Rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej (art. 626⁸§ 2 Kodeksu postępowania cywilnego). Nie ma więc w toku postępowania wieczystoksięgowego możliwości prowadzenia rozległego postępowania dowodowego. W razie sporu o prawo pozostaje więc korzystanie z drogi procesowego postępowania o usunięcie niezgodności stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Podsumowując, niemożliwe jest usunięcie niezgodności stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w trybie jednoetapowego postępowania wieczystoksięgowego prowadzonego w wyniku wniosku o wpis w sytuacji, gdy brak dokumentu (w rozumieniu art. 31 ust. 2 in fine u-KWiH) bądź występuje spór o prawo, zwłaszcza w warunkach ograniczonej kognicji sądu wieczystoksięgowego.

Z drugiej strony bardzo ścisła wykładnia prawa skłania do dyskwalifikacji żądania, by sąd procesowy orzekający w trybie art. 10 ust. 1 u-KWiH dokonał skorygowanego wpisu w księdze wieczystej; nie może on zastępować sądu wieczystoksięgowego.

Jeżeli zatem brak dokumentu lub występuje spór o prawo, konieczne będzie złożenie pozwu w trybie art. 10 ust. 1 u-KWiH.

Treść takiego pozwu powinna być skonkretyzowana jednoznacznie i precyzyjnie, tak aby żądanie powoda mogło być przeniesione w gotowej postaci do sentencji orzeczenia.

Roszczenie przysługuje osobie, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia (art. 10 ust. 1 u-KWiH). W przypadku opisanym przez Czytelnika współwłaściciel/e nieruchomości, do których należy lokal, który po adaptacji zwiększył swoją powierzchnię, będzie/będą powodami, ponieważ ich prawo jest wpisane błędnie.

Wyrok zapadający w takim postępowaniu stanowi podstawę korygującego wpisu w księdze wieczystej dokonywanego w toku postępowania wieczystoksięgowego, w efekcie więc „usunięcie niezgodności” następuje tutaj w wyniku dwuetapowego, zróżnicowanego co do charakteru i trybu, postępowania sądowego, tj. najpierw procesowe postępowanie przed właściwym sądem rozpoznającym roszczenie o usunięcie niezgodności, a później postępowanie przed sądem wieczystoksięgowym rozpoznającym wniosek o wpis. Ostatecznie jednak, usunięcie niezgodności następuje dopiero z momentem dokonania skorygowanego wpisu w księdze wieczystej;

Należy jednak zauważyć, że notariusz nie może odmówić dokonania czynności notarialnej (sporządzenia aktu notarialnego) jedynie na tej podstawie, że w księdze wieczystej ujawniono ostrzeżenie (por. T. Czech, Komentarz u-KWiH, 2014, s. 221; E. Gniewek, Wpis ostrzeżenia, s. 41; J. Kuropatwiński, Komentarz u-KWiH, t. 1, 2013, s. 350). Wpis ostrzeżenia będzie rzecz jasna związany z prowadzonym postępowanie w trybie art. 10 ust. 1 u-KWiH.

Odpowiedź ad. b/

Jeżeli współwłaściciele nieruchomości chcieliby sprawę załatwić poza sądem, tj. pozasądowo uzgodnić treść księgi wieczystej czy też na podstawie umowy ustalającej albo ustalająco-korygującej, to należy przestrzec, iż takie umowy w systemie prawnym ksiąg wieczystych nie są traktowane jako podstawa do zmiany stanu prawnego nieruchomości, a co za tym idzie jako podstawa wpisu w księdze wieczystej.

Jeżeli w grę wchodzi pomysł ugody sądowej, to trudno wypowiedzieć się Autorowi jak będzie zapatrywał się na to sąd, nawet jeżeli będzie zgodnie oświadczenie wszystkich współwłaścicieli. Zgodnie z art. 184 K.p.c. sąd uzna ugodę za niedopuszczalną, jeżeli jej treść jest niezgodna z prawem lub zasadami współżycia społecznego albo zmierza do obejścia prawa.

Należy przewidywać, że w przedmiotowej sprawie sąd potraktowałby to jako obejście prawa bądź ugodę niezgodną z prawem, ponieważ w myśl art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Z kolei zgodnie z art. 3 ust. 4 do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.

Zdaniem Autora, wydaje się mało prawdopodobne, aby w przedstawionym stanie faktycznym istniała możliwość zawarcia ugody sądowej, nawet przy zgodnych oświadczeniach wszystkich współwłaścicieli.

Odpowiedź ad. c/

Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Przy czym ust. 3 stanowi, że uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Lokal użytkowy, a mieszkalny

Z treści zapytania Czytelnika nie wynika jasno, czy lokal, który po adaptacji zwiększył swoją powierzchnię, był lokalem użytkowym, czy też tylko mieszkalnym, jednakże Autor przewiduje, że pozostał lokalem mieszkalnym, bowiem można to domniemywać z wcześniejszej części zapytania Czytelnika, gdzie mowa o lokalach mieszkalnych.

Warto jeszcze dodać, że lokal użytkowany to taki o innym niż mieszkalne przeznaczeniu, ale także, jak się wydaje, lokal mieszkalny wykorzystywany w części na cele zawodowe, gdy wiąże się to ze zwiększoną intensywnością, np. licznych pacjentów gabinetu dentystycznego, korzystania z części wspólnych.

W myśl art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali, w zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego. Natomiast art. 207 K.c. stanowi, iż pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Zgodnie z doktryną wartość ponoszonych wydatków i ciężarów musi znajdować uzasadnienie w posiadanym udziale w nieruchomości wspólnej, ustanawianie stawek stałych, czy też określanych za pomocą innych wskaźników nie mogą być uznane za wyliczone prawidłowo i mogą być przedmiotem żądania przez właścicieli lokali ich zmiany i dostosowania do obowiązującej regulacji.

Podsumowując, w ocenie Autora, współwłaściciele powinni ponosić wydatki i ciężary utrzymania budynku zgodnie z ustalonymi na nowo udziałami we współwłasności, zgodnie z zasadą proporcjonalności.

Sandra Grzywocz-Nowak – adwokat

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dn. 17.11.1964 r. Kodeks postępowania cywilnego – Dz.U. z 2018 r. poz. 1360 z późn. zm.
2. Ustawa z dn. 23.04.1964 r. Kodeks cywilny – tekst jedn. Dz.U. z 2018 r. pod poz. 1025 ze zm.
3. Ustawa z dn. 06.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – Dz.U. z 2018 r. poz. 1916.
4. Ustawa z dn. 24.06.1994 r. o własności lokali – Dz.U. z 2018 r. poz. 716 z późn. zm.