Czy w wyniku zamiany mieszkań pomiędzy Wnioskodawczynią a Jej rodzicami, dla Wnioskodawczyni powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego? Jeśli tak, to od jakiej kwoty będzie liczony?

 

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 28 października 2013 r. (data wpływu 30 października 2013 r.) uzupełnionym pismem z dnia 9 stycznia 2014 r. (data wpływu 13 stycznia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zamiany nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 30 października 2013 r. został złożony ww. wniosek uzupełniony w dniu 13 stycznia 2014 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zamiany nieruchomości.

We wniosku tym przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 17 czerwca 2013 r. Wnioskodawczyni wspólnie z mężem sprzedali za kwotę 235.000 zł mieszkanie nabyte w 2004 r., we wspólności ustawowej małżeńskiej. Małżonkowie spłacili wówczas wspólny mieszkaniowy kredyt hipoteczny i pozostałe wspólne zobowiązania, po czym ich majątek wynosił 200.000 zł na koncie w banku i ruchomości o wartości 20.000 zł.

W dniu 18 czerwca 2013 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem podpisali majątkową umowę małżeńską ustanawiającą w ich małżeństwie ustrój rozdzielności majątkowej. W dniu 18 czerwca 2013 r. małżonkowie podpisali również umowę działu majątku wspólnego. W wyniku tego podziału Wnioskodawczyni otrzymała 170.000 zł w gotówce na koncie w banku.

W dniu 4 lipca 2013 r. Wnioskodawczyni sama kupiła kawalerkę (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) za kwotę 117.000 zł. Mieszkanie to ma 34,25 m2, znajduje się w B. przy ulicy J. Mieszkanie to mieści się na trzecim piętrze w bloku z cegły oddanym do użytku w 1998 r., składa się z jednego pokoju, kuchni, łazienki z wc, przedpokoju oraz przynależnej piwnicy o wielkości 2,25 m2. Mieszkanie to wymagało gruntowego remontu, który Wnioskodawczyni przeprowadziła wymieniając instalację wodno-kanalizacyjną, okna na PCV oraz wykonując kapitalny remont łazienki i pozostałych pomieszczeń, kładąc nowe podłogi itd. Koszt tego remontu wyniósł 11.000 zł, co potwierdza protokół z przeprowadzonych czynności sprawdzających w zakresie umowy sprzedaży, spisany w dniu 27 sierpnia 2013 r. Mieszkanie to jest więc warte minimum 128.000 zł.

Rodzice Wnioskodawczyni, K. i W. S., postanowili, że zamienią się z Nią na mieszkania. Mieszkanie rodziców jest ich własnością od dnia 30 grudnia 1991 r., co potwierdza przydział lokalu mieszkalnego oraz sprostowanie ww. przydziału, wystawione w 2001 r. na warunkach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Mieszkanie rodziców znajduje się w B., przy ulicy G. Mieszkanie to również wymaga kapitalnego remontu, bowiem rodzice Wnioskodawczyni nie remontowali go od czasu wprowadzenia się w 1992 r. Mieszkanie rodziców ma 60,53 m2, składa się z trzech pokoi, kuchni, przedpokoju, wc, łazienki oraz przynależnej piwnicy i balkonu. Wartość tego mieszkania Wnioskodawczyni oszacowała na podstawie aktualnych cen oraz informacji z lokalnego rynku nieruchomości na kwotę maksymalnie 175.000 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w wyniku zamiany mieszkań pomiędzy Wnioskodawczynią a Jej rodzicami, dla Wnioskodawczyni powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego? Jeśli tak, to od jakiej kwoty będzie liczony?

Zdaniem Wnioskodawczyni, będzie zwolniona z zapłaty podatku dochodowego od ww. umowy zamiany.

Wnioskodawczyni zauważa, że prawo podatkowe traktuje zamianę mieszkań jako odpłatne zbycie nieruchomości. Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany jest wartość zbywanej nieruchomości, o czym mówi art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy nakłada obowiązek podatkowy pod warunkiem, że odpłatne zbycie (w tym przypadku: zamiana) nastąpiło przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Wspólnie z rodzicami Wnioskodawczyni zależy, aby dokonać tej zamiany już teraz, więc teoretycznie, w opinii Wnioskodawczyni, art. 10 ust. 1 pkt 8 nakłada na Nią obowiązek podatkowy. Uważa jednak, że art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwolni ją z tego obowiązku.

Wskazany artykuł mówi o zwolnieniu z podatku dochodowego, jeżeli przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości (w tym przypadku: z zamiany), został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Wnioskodawczyni uważa, że spełnia te warunki, ponieważ w wyniku zamiany nie otrzyma do ręki ani gorsza, gdyż cała transakcja zostanie dokonana bezgotówkowo – bez jakichkolwiek dopłat. Ponadto, zdaniem Wnioskodawczyni, warunek „dwóch lat” spełniony zostanie natychmiastowo, bowiem w tym samym akcie notarialnym przyjmie na siebie własność mieszkania rodziców.

Reasumując, środki pieniężne, które Wnioskodawczyni przeznaczyła na własne cele mieszkaniowe, nie zmieniają przeznaczenia, więc nie podlegają opodatkowaniu.

Ponadto, Wnioskodawczyni podkreśla, że art. 21 ust. 25 pkt 3 lit. b) ww. ustawy rozwija cytowany przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 i dokładnie wskazuje, że za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zmiany spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

• nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
• prawa wieczystego użytkowania gruntów,
• innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Użyte w cytowanym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale każdą inną umowę, na mocy której dochodzi do odpłatnego przeniesienia prawa własności, w tym również umowę zamiany. Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny. Zgodnie z art. 603 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Stosownie do art. 604 ww. Kodeksu do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Umowa zamiany jest zatem umową o podobnym charakterze co umowa sprzedaży, nie można jej jednak utożsamiać ze sprzedażą. Obie umowy stanowią o odpłatnym zbyciu.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż w dniu 4 lipca 2013 r. Wnioskodawczyni kupiła kawalerkę (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), którą obecnie planuje zbyć w formie zamiany.

Odnosząc zatem przedstawione zdarzenie przyszłe do powołanych powyżej przepisów stwierdzić należy, że zamiana lokalu mieszkalnego nabytego w 2013 r. w sytuacji, gdy nie zostanie dokonana w wykonaniu działalności gospodarczej i nastąpi przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie stanowić będzie źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) dochód ustala się u każdej ze stron umowy na zasadach, o których mowa w ust. 2 (art. 30e ust. 3 ustawy).

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio (art. 19 ust. 2 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty zbycia nieruchomości (udziału) lub praw majątkowych uważa się wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja zbycia mogła dojść do skutku, np. podatek od czynności cywilnoprawnych, koszty sporządzenia aktu notarialnego zamiany, o ile będą ponoszone przez zbywcę (wnioskodawcę). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo – skutkowy.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski” (art. 22 ust. 6f ww. ustawy).

W myśl art. 30e ust. 4 ww ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

• dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
• dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Natomiast zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 cyt. ustawy jest zatem fakt wydatkowania nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychodu ze sprzedaży nieruchomości i praw na własne cele mieszkaniowe, które wskazane zostały przez ustawodawcę w art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Art. 21 ust. 25 pkt 3 ww. ustawy stanowi, że za wydatki poniesione na cele, o których mowa w powołanym wyżej ust. 1 pkt 131, uważa się wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

• budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
• gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
• gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a).

Z zacytowanych przepisów wynika jednoznacznie, że w przypadku zawarcia umowy zamiany lokalu mieszkalnego aby dochód uzyskany z tego tytułu w całości korzystał ze zwolnienia, wartość nabytego w drodze zamiany lokalu musi być równa lub przewyższać wartość zbywanego lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z zawartym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, Wnioskodawczyni w najbliższym czasie planuje dokonać zamiany nabytego w 2013 r. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, o wartości minimum 128.000 zł na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu Jej rodziców o wartości 175.000 zł.

Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że odpłatne zbycie w drodze zamiany spółdzielczego własnościowego lokalu mieszkalnego, dokonane przed upływem pięciu lat od daty jego nabycia, stanowić będzie źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym, dochód uzyskany z takiej zamiany, stanowiący różnicę pomiędzy wartością lokalu zbywanego w drodze zamiany (wartość tego prawa wynikająca z aktu notarialnego na dzień dokonania transakcji zamiany) a kosztami uzyskania przychodu (udokumentowanymi kosztami jego nabycia, powiększonymi o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość prawa majątkowego w czasie jego posiadania), będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Jednakże w przypadku, gdy przychód z odpłatnego zbycia w całości zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25, uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości zwolniony od podatku dochodowego. Skoro Wnioskodawczyni w drodze zamiany nabędzie od rodziców spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, to wartość mieszkania rodziców będzie traktowana jako wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 3 ww. ustawy. Zatem w sytuacji, gdy wartość nabytego w drodze zamiany spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego będzie równa lub przewyższy wartość zbywanego w drodze zamiany lokalu mieszkalnego, to nie powstanie obowiązek zapłaty podatku z tytułu dokonanej transakcji.

Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 22 stycznia 2014 r., sygn. ITPB2/415-997/13/DSZ