menu trigger  menu trigger
praca-w-biurze-firma-6.jpg

Nieruchomości: Opłata za wynajem pomieszczeń

„Od 13 lat prowadzę przedszkole niepubliczne w kamienicy należącej do męża oraz szwagra. Ja nie jestem właścicielem budynku, ponieważ jest to spadek po rodzicach męża. Dotychczas miałam umowę użyczenia i nie płaciłam nic za wynajem. Niestety tak jak już pisałam nie jest to tylko budynek męża i drugi właściciel zażądał opłaty za wynajem. Czy mogę płacić czynsz za wynajem obydwu Panom? Ponieważ mają konto do wynajmu założone wspólnie i wspólnie rozliczają się z wynajmu. W tym samym budynku na parterze są również pomieszczenia sklepowe, które są wynajmowane przez innych najemców. Nie mam z mężem rozdzielności majątkowej.”

Wprawdzie nie wynika to wyraźnie z treści zapytania Czytelniczki, jednak można domniemywać, że skoro mąż i szwagier Czytelniczki odziedziczyli budynek po swoich rodzicach, to są współwłaścicielami kamienicy w częściach równych.

Z treści pytania nie wynika, czy umowa użyczenia była przez Czytelniczkę zawierana jedynie z mężem, czy z drugim współwłaścicielem również.

Czytelniczka napisała, że współwłaściciele mają założone wspólnie konto do wynajmu i wspólnie rozliczają się z wynajmu.

Zgodnie z …

CZYTAJ DALEJ
excavator-51665_640.jpg

Odszkodowanie, a oświadczenie klienta w sprawie prac ziemnych

„Czy w przypadku wykonywania prac ziemnych u klienta, który nie posiada odpowiednich map na których powinny być zaznaczone przyłącza (gaz, prąd, woda, światłowód itp.) i deklaruje że takich przyłączy w miejscu wykonywania prac ziemnych nie ma, to czy możemy spisać oświadczenie mówiące o tym, że w przypadku uszkodzenia jakiegokolwiek przyłącza i szkód będących następstwem uszkodzenia, klient nie będzie obciążał mojej osoby odpowiedzialnością finansową oraz prawną? Czy takie oświadczenie ma moc prawną i jest w 100% zabezpieczeniem mnie przed odpowiedzialnością w wyniku szkód?”

Jeżeli Autor dobrze zrozumiał intencje Czytelnika, zapytanie dotyczy możliwości wyłączenia odpowiedzialności wykonawcy prac ziemnych za ewentualną szkodę, a to w związku z tym, że zlecający prace nie posiada stosownej dokumentacji rozmieszczenia w ziemi przyłączy i jedynie deklaruje, że takowych brak w miejscu planowanych robót.

Wbrew pozorom problematyka poruszona przez Czytelnika jest bardziej skomplikowana aniżeli mogłoby się wydawać.

Z jednej strony mamy …

CZYTAJ DALEJ
covid-19-4969084_640.jpg

Zadatek przy najmie krótkoterminowym, a obostrzenia związane z COVID

„Zajmujemy się najmem krótkoterminowym. Co w przypadku, kiedy Gość zarezerwuje termin odległy np. kilka miesięcy na przód, wpłacając nam zadatek, kiedy dostęp do turystyki zostaje nagle zamknięty i nie będzie możliwy pobyt w tym terminie? Czy taki Klient ma prawo do zwrotu wpłaconego zadatku? Jak możemy się bronić w tych trudnych czasach?”

Co do zasady, zgodnie z …

CZYTAJ DALEJ

Spadki: Komu należy się zachowek z majątku rodzinnego?

„Ojciec córki i dwóch synów, a mój teść, 10 lat po śmierci swojej żony (zmarła w 1987 r.) cały majątek przepisał swej córce i mi (zięciowi) w 1997 r., którzy to zostaliśmy z nim w majątku rodzinnym i do jego śmierci w 2001 r. opiekowaliśmy się nim, gdzie miał nawet swoją część domu – wykorzystywaną osobiście. A synom nic nie przepisał, bo opuścili rodzinne gospodarstwo dużo wcześniej w 1981 i 1985 r. no i wyjechali w Polskę, a jeden za granicę. Czy synom należy się w ogóle jakiś zachowek?? A jeśli jednak tak, to w jakiej wysokości? A oblicza się jako połowa udziału (każdego z synów) należnego z rodzinnego majątku obecnego czy tamtego w chwili przepisania córce i zięciowi z 1997 r.?

Nie doszło do działu spadku i zniesienia współwłasności. Synowie też nie zrzekli się swoich udziałów w spadku po swojej mamie. A gosp. rolne zostało częściowo przekwalifikowane z rolnego na grunty budowlane, podzielone na działki budowlane i sprzedane dopiero w 2006 r. przez zięcia (mnie) i moje już dzieci. Majątek w 1989 r. był przepisany aktem notarialnym przez teścia na rzecz córki i zięcia. Proszę o odp. na poprzednie pytania jak i pojawiło się w nawiązaniu kolejne: tzn. że synowie teraz mogą wystąpić o zachowek po swojej mamie i w jakiej wysokości i czy po tamtej wartości z 1989 r. czy po obecnej? Tutaj nie ma przedawnienia? Wtedy było to 4,5 ha ziemi rolnej, teraz są 2 ha, ale częściowo ziemi już budowlanej.”

Prawo do zachowku przysługuje zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, jednakże z uwagi na treść testamentu nie dziedziczą oni nic albo mniej niż powinni. W myśl …

CZYTAJ DALEJ

Przeterminowane należności czynszowe i egzekucja długu

„Czy Zarząd Zasobu Komunalnego w miejscowości X (jednostka gminy X) może domagać się zapłaty zaległości na lokalu komunalnym – należność przeterminowana? W roku 2016 była sprawa w sądzie – do sprawy nie doszło – prawnik gminy ZZK odstąpił od pozwu o roszczenie uznając uzasadnienie w sprzeciwie o przeterminowaniu długu. Główny najemca zmarł w grudniu 2018 roku. Dzieci dorosłe mają już nowy aneks do umowy najmy lokalu. Lecz obecnie mają wezwanie do zapłaty owego długu.”

Z treści dokumentów przedstawionych przez Czytelnika wynika, iż raz już toczyło się postępowanie w sprawie przedawnionych należności czynszowych na lokal komunalny, jednak wówczas strona powoda cofnęła powództwo bez zrzeczenia się roszczenia na skutek podniesienia zarzutu przedawnienia przez pozwanego.

Aktualnie ZZK w miejscowości X (poprzednio w postępowaniu sądowym strona powoda) wzywa aktualnego najemcę do uregulowania zaległości czynszowych. Czytelnik napisał nadto, że dorosłe dzieci zmarłego głównego najemcy mają już nowy aneks do umowy najmu lokalu i zostały wezwanie do zapłaty długu.

W przedstawionej sprawie należy ustalić kilka kwestii:

  • Po pierwsze, zgodnie z …
CZYTAJ DALEJ
glasses-1280549_640.jpg

Ubezpieczenia i zobowiązania w umowach agencyjnych

„Jestem osobą fizyczną wykonująca czynności agencyjne. Głównym agentem jest jedna z grup ubezpieczeniowych. Mam umowę z nią i pełnomocnictwa do poszczególnych TU. Zagadnienie dotyczy wynagrodzenia prowizyjnego z umowy agencyjnej z firmą ubezpieczeniową. Klient przychodzi do mnie po ubezpieczenie – najkorzystniejsza jest kontynuacja polisy w tej samej firmie (dokonałam analizy w różnych TU) – ubezpieczenie dotyczy auta – pełny pakiet OC i AC (umowy obowiązkowe i dobrowolne). Umowa jest zawierana na 1 rok. W poprzednim roku klient był u innego agenta (nie brokera). Czy firma ubezpieczeniowa ma prawo pozbawić mnie 20% należnej prowizji tytułem przekazania wynagrodzenia poprzedniemu agentowi? Firma TU powołuje się na art. 761 K.c. Nadmieniam, że przedłożyłam oświadczenie klienta, iż świadomie wybrał mnie jako agenta do obsługi.”

Na wstępie zaznaczyć trzeba, iż Autor nie miał możliwości zapoznania się z treścią umowy agencyjnej łączącej agenta z firmą ubezpieczeniową, dlatego nie jest w stanie stwierdzić, czy istniały jakieś postanowienia umowne szczegółowo normujące kwestię problemu poruszonego przez Czytelnika.

Bazując jednak na podanych w zapytaniu informacjach, Autor udziela poniższej odpowiedzi.

Czytelnik wskazał, iż firma ubezpieczeniowa pozbawiła agenta 20% należnej prowizji tytułem …

CZYTAJ DALEJ

Eksmisja z prawem do lokalu socjalnego

„Jeśli ktoś mam wyrok eksmisji z prawem do lokalu socjalnego z zasobów gminy i wstrzymaną eksmisję dopóki nie otrzyma tego lokalu, czy właściciel ma prawo wyrzucić go z mieszkania? Tzn. wejść do niego i tak zrobić żebym się tam nie dostał? I czy może mu wynająć pomieszczenie jak mówi: hotel pracowniczy na 3 miesiące i kazać mu tam się wyprowadzić? I czy może jak nie będzie chciał opuścić mieszkania odłączyć mu wodę i zatkać mu odpływ nieczystości (jak to miało miejsce przez rok czasu)? Bo właściciel tego mieszkania mówi, że weszły nowe ustawy, a wyrok eksmisji z prawem do lokalu socjalnego był wydany przed tymi zmianami w ustawach i dlatego może tak zrobić, jeśli będzie chciał to mieszkanie dla swojego syna.”

Po pierwsze, z treści zapytania Czytelnika nie wynika z jakiej daty pochodzi wyrok eksmisji z prawem do lokalu socjalnego. Dotychczas było tak, że jeśli sąd w wyroku eksmisyjnym ustali prawo do lokalu socjalnego, to wstrzyma wykonanie eksmisji do czasu zaoferowania przez gminę lokalu socjalnego. Tym samym osoby, względem których sąd orzekł eksmisję i jednocześnie ustalił prawo do lokalu socjalnego, mogą zamieszkiwać w dotychczasowym lokalu aż do czasu dostarczenia im przez gminę lokalu socjalnego.

W czasie oczekiwania na lokal socjalny winni uiszczać …

CZYTAJ DALEJ

Rozliczanie udziałów w nieruchomości wspólnej

Współwłasność i zasada proporcjonalności w utrzymaniu budynku. Niezgodność stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym – co na to doktryna i orzecznictwo?

„W budynku mieszkalnym znajdują się trzy lokale mieszkalne o powierzchni: 90, 90 i 30 m2. Udział w działce gruntu i w częściach wspólnych budynku po 1/3 (dlaczego właśnie 1/3)? Właściciel lokalu o pow. 30 m2 za zgodą współwłaścicieli dokonał adaptacji części wspólnej na pomieszczenie mieszkalne. Po adaptacji powierzchnia jego lokalu to 40 m2 i chciałby ujawnić w księdze nową powierzchnię. Zgodnie z ustawą o własności lokali należałoby dokonać przeliczenia udziałów i skorygowania błędnie wyliczonych udziałów. Właściciele lokali o pow. 90 m2 nie wyrażają zgody na zmianę udziałów.

Moje wątpliwości: a/ Czy można wnieść sprawę do sadu rejonowego wytaczając powództwo w trybie art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: „w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.”? b/ Czy istnieje możliwość ugody sadowej, że po mimo różnych pow. lokali udziały w częściach wspólnych budynku i w działce gruntu pozostaną bez zmian po 1/3 (zgodne oświadczenie wszystkich współwłaścicieli)? c/ Czy korygując udziały aktem notarialnym po wcześniejszym uzyskaniu zaświadczenia o samodzielności na lokal po adaptacji, można dokonać zapisów odnoście utrzymywania budynku (remonty) w udziale po 1/3 a nie zgodnie z nowym udziałem? Czy takie ewentualne porozumienie współwłaścicieli w tej kwestii zawarte w akcie notarialnym zobowiązuje spadkobierców czy kolejnych nabywców przy ewentualnej sprzedaży lokali?

Pytam jako rzeczoznawca majątkowy, który przygotowuje dokumenty do uzyskania samodzielności przez lokal po adaptacji, wyjaśniam:

– 1. Księga wieczysta gruntowa i lokalowe, z których wynikają udziały i pow. lokali (ja podałam pow. lokali w zaokrągleniu 90, 90 i 30); – 2. Zgoda współwłaścicieli na adaptację części wspólnych – strych na lokal mieszkalny; -3. Projekt budowlany adaptacji i pozwolenie na budowę (lokal 30m2 po adaptacji ma 40 m2 pow. użytkowej); – 4. Jestem na etapie uzyskania zaświadczenia o samodzielności dla lokalu po adaptacji; – 5. Brak zgody współwłaścicieli (lokalu o pow. 90 m2 i drugiego lokalu o pow. 90 m2) na zmianę udziałów, chcą nadal żeby było po 1/3 w działce gruntu i w lokalach mimo różnych powierzchni; – 6. Właściciele lokalu, którzy dokonali adaptacji 30 m2 na 40 m2 znają swoje prawa, ale są skłonni przystać na ten (niezgodny z ustawą o własności lokali) udział – stąd było pytanie o zgodną ugodę sadową; – 7. Ażeby dokonać wpisu w KW potrzebny jest m.in. akt notarialny, ale notariusz poprosi o udziały i na 1/3 aktu nie sporządzi; – 8. Jestem przeciwna ugodzie bo należy uregulować stan ksiąg na rzeczywisty (udziały zgodne z tym co każdy posiada), konsultowałam wpisy w KW z referendarzem i on również popiera uregulowanie stanu w KW. I jak to powinno poprawnie wyglądać?”

Odpowiedź ad. a/

Z treści zapytania Czytelnika wynika, iż …

CZYTAJ DALEJ

Umowa sprzedaży ratalnej

„Zgłaszam się do Państwa z prośbą o pomoc przy temacie: umowa sprzedaży ratalnej z prawem odzyskania własności, gdy klient nie spłaci jednej raty. Pytania nasze brzmią: a) czy można dodać taką klauzulę do umowy?; b) czy jeśli w okresie spłaty ratalnej danej sprzedaży skończy się ubezpieczenie pojazdu – to czy w takim przypadku kupujący może ubezpieczyć na siebie pojazd? Czy też obowiązek opłaty ubezpieczenia w dalszym ciągu spoczywa na sprzedającym do momentu całkowitego spłacenia, a więc zapłaty ostatniej raty? Na chwilę obecną zarówno sprzedający jak i kupujący jest osobą fizyczną, przy czym kupujący to obywatel Ukrainy. Sprzedający może jednak wprowadzić swoje pojazdy do firmy i wówczas sprzedającym może być firma – jednoosobowa działalność gospodarcza.”

Odpowiadając na pierwsze pytanie Czytelnika, należy …

CZYTAJ DALEJ

Newer Posts

Older Posts