własność lokali – ekspertpr

W dniu 29.09.2021 r. w postępowaniu z udziałem Rzecznika Małych i Średnich Przedsiębiorców Naczelny Sąd Administracyjny podjął uchwałę rozstrzygającą wątpliwości co do przesłanek kwalifikowania obiektów budowlanych posiadających cechy budynków do przedmiotów opodatkowania podatkiem od nieruchomości.

W sentencji uchwały (sygn. akt: III FPS 1/21) NSA wyjaśnił, że obiekt budowlany, będący budowlą w świetle przepisów ustawy Prawo budowlane może być dla celów opodatkowania podatkiem od nieruchomości uznany za budynek w rozumieniu przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, jeżeli spełnia kryterium bycia budynkiem określone w przepisach ww. ustawy, a jego wyróżniającą cechą jest powierzchnia użytkowa.

– Jest to bardzo ważna uchwała dla przedsiębiorców opodatkowujących obiekty budowlane spełniające cechy budynków. Kończy ona wieloletnie spory przed sądami administracyjnymi w tym zakresie – mówi Jacek Cieplak, Zastępca Rzecznika MŚP.

Źródło: Rzecznik Małych i Średnich Przedsiębiorców

CZYTAJ DALEJ

„W działalności gospodarczej nie mam środków trwałych. Komputery ujęte są w wyposażeniu, a samochód został kupiony prywatnie i jest wykorzystywany w celach firmowych. I jeśli jest taka opcja podobnie chciałabym to zorganizować w sp. z o.o., aby dalej móc rozliczać 50% VAT i 75% kosztów. Tylko jak formalnie przenieść te wszystkie rzeczy do sp. z o.o.? Działalność prowadzona jest i przez jakiś czas dalej będzie w mieszkaniu, także w tym przypadku chyba korzystnie jest podpisać umowę najmu mieszkania i odprowadzać 8,5% podatku, czy w kwocie umowy najmu można ująć wszystkie koszty np. prądu, czynszu wyliczone proporcjonalnie od części mieszkania przeznaczonej na działalność?”

Po zakończeniu działalności gospodarczej majątek, który należał do firmy, staje się …

CZYTAJ DALEJ

„W nawiązaniu do rozmowy telefonicznej z Państwa telemarketerem, przesyłam załącznik z naszą umową (projekt). Bardzo proszę o wgląd do naszej umowy pod względem prawnym, czy treść jest odpowiednia, czy proponuje Pan/Pani nanieść ewentualne zmiany? Co jeszcze należałoby zawrzeć? Zajmujemy się najmem krótkoterminowym na takich platformach jak booking.com, airbnb.com oraz z naszej strony internetowej, współpracujemy również z niemieckim biurem podróży.”

W odpowiedzi na prośbę Czytelnika przesyłam projekt przedstawionej uprzednio umowy najmu nieruchomości, wraz z naniesionymi komentarzami. Autor analizy miał na uwadze, że umowa powinna zawierać postanowienia korzystne w …

CZYTAJ DALEJ

„Od 13 lat prowadzę przedszkole niepubliczne w kamienicy należącej do męża oraz szwagra. Ja nie jestem właścicielem budynku, ponieważ jest to spadek po rodzicach męża. Dotychczas miałam umowę użyczenia i nie płaciłam nic za wynajem. Niestety tak jak już pisałam nie jest to tylko budynek męża i drugi właściciel zażądał opłaty za wynajem. Czy mogę płacić czynsz za wynajem obydwu Panom? Ponieważ mają konto do wynajmu założone wspólnie i wspólnie rozliczają się z wynajmu. W tym samym budynku na parterze są również pomieszczenia sklepowe, które są wynajmowane przez innych najemców. Nie mam z mężem rozdzielności majątkowej.”

Wprawdzie nie wynika to wyraźnie z treści zapytania Czytelniczki, jednak można domniemywać, że skoro mąż i szwagier Czytelniczki odziedziczyli budynek po swoich rodzicach, to są współwłaścicielami kamienicy w częściach równych.

Z treści pytania nie wynika, czy umowa użyczenia była przez Czytelniczkę zawierana jedynie z mężem, czy z drugim współwłaścicielem również.

Czytelniczka napisała, że współwłaściciele mają założone wspólnie konto do wynajmu i wspólnie rozliczają się z wynajmu.

Zgodnie z …

CZYTAJ DALEJ

„Jestem właścicielem lokalu, który znajduje się w budynku zarządzanym przez spółdzielnię mieszkaniową. Od prawie roku borykam się z ciągle powtarzającym się zalewaniem mojego lokalu. Awaria występuje gdzieś na drodze pomiędzy lokalem, a studzienką kanalizacyjną. Wiem, że do tej samej rury odpływowej jest podpięty jeszcze jeden lokal, ale być może jest ich więcej, niestety nie jestem w stanie tego sprawdzić, ponieważ ani wspólnota ani zarząd wodociągów nie posiada planu rozmieszczenia rur w tym budynku, ponieważ jest on bardzo stary i takiej dokumentacji nigdy nie było. Uprzejmie proszę o informację, kto w takiej sytuacji odpowiada za ciągłe awarie i zalania? Próbowaliśmy czyścić rurę różnymi sposobami, jednak po jakimś czasie problem powracał. Na dzień dzisiejszy nie korzystamy z toalety w lokalu, jedyna woda, która spływa do odpływu, to ta z mycia naczyń.”

Na wstępie zaznaczyć należy, iż wspólnota mieszkaniowa a spółdzielnia mieszkaniowa to dwa różne pojęcia, bardzo często mylnie stosowane zamiennie. Spółdzielnia mieszkaniowa jest podmiotem gospodarczym, który …

CZYTAJ DALEJ

„Czy Zarząd Zasobu Komunalnego w miejscowości X (jednostka gminy X) może domagać się zapłaty zaległości na lokalu komunalnym – należność przeterminowana? W roku 2016 była sprawa w sądzie – do sprawy nie doszło – prawnik gminy ZZK odstąpił od pozwu o roszczenie uznając uzasadnienie w sprzeciwie o przeterminowaniu długu. Główny najemca zmarł w grudniu 2018 roku. Dzieci dorosłe mają już nowy aneks do umowy najmy lokalu. Lecz obecnie mają wezwanie do zapłaty owego długu.”

Z treści dokumentów przedstawionych przez Czytelnika wynika, iż raz już toczyło się postępowanie w sprawie przedawnionych należności czynszowych na lokal komunalny, jednak wówczas strona powoda cofnęła powództwo bez zrzeczenia się roszczenia na skutek podniesienia zarzutu przedawnienia przez pozwanego.

Aktualnie ZZK w miejscowości X (poprzednio w postępowaniu sądowym strona powoda) wzywa aktualnego najemcę do uregulowania zaległości czynszowych. Czytelnik napisał nadto, że dorosłe dzieci zmarłego głównego najemcy mają już nowy aneks do umowy najmu lokalu i zostały wezwanie do zapłaty długu.

W przedstawionej sprawie należy ustalić kilka kwestii:

Po pierwsze, zgodnie z …

CZYTAJ DALEJ

„Właściciel lokalu, który wynajmuje mi lokal, wysłał mi na adres mailowy informację, żebym podpisała i odesłała skan aneksu do umowy najmu lokalu. W aneksie zawarta jest informacja, że od 2 lipca 2018 płaciłam za wynajem lokalu 500 zł netto, a od 1 marca 2019 będę płaciła 800 zł netto. W umowie jest informacja o prawie wynajmującego do jednej waloryzacji czynszu w ciągu roku i że wypowiedzenie umowy to 3 miesiące. Stąd moje pytanie, oczywiście w związku z podwyżką zamierzam zrezygnować z wynajmu i wysłać informację o rezygnacji, ale czy muszę podpisywać ten aneks? Czy to zasadne, że waloryzacja jest tak wysoka? Czy przez okres wypowiedzenia będę musiała płacić wyższą kwotę, pomimo niepodpisania aneksu?”

W przypadku zagadnienia przedstawionego przez Czytelnika zastosowanie znajdą …

CZYTAJ DALEJ

„Jeśli ktoś mam wyrok eksmisji z prawem do lokalu socjalnego z zasobów gminy i wstrzymaną eksmisję dopóki nie otrzyma tego lokalu, czy właściciel ma prawo wyrzucić go z mieszkania? Tzn. wejść do niego i tak zrobić żebym się tam nie dostał? I czy może mu wynająć pomieszczenie jak mówi: hotel pracowniczy na 3 miesiące i kazać mu tam się wyprowadzić? I czy może jak nie będzie chciał opuścić mieszkania odłączyć mu wodę i zatkać mu odpływ nieczystości (jak to miało miejsce przez rok czasu)? Bo właściciel tego mieszkania mówi, że weszły nowe ustawy, a wyrok eksmisji z prawem do lokalu socjalnego był wydany przed tymi zmianami w ustawach i dlatego może tak zrobić, jeśli będzie chciał to mieszkanie dla swojego syna.”

Po pierwsze, z treści zapytania Czytelnika nie wynika z jakiej daty pochodzi wyrok eksmisji z prawem do lokalu socjalnego. Dotychczas było tak, że jeśli sąd w wyroku eksmisyjnym ustali prawo do lokalu socjalnego, to wstrzyma wykonanie eksmisji do czasu zaoferowania przez gminę lokalu socjalnego. Tym samym osoby, względem których sąd orzekł eksmisję i jednocześnie ustalił prawo do lokalu socjalnego, mogą zamieszkiwać w dotychczasowym lokalu aż do czasu dostarczenia im przez gminę lokalu socjalnego.

W czasie oczekiwania na lokal socjalny winni uiszczać …

CZYTAJ DALEJ

Współwłasność i zasada proporcjonalności w utrzymaniu budynku. Niezgodność stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym – co na to doktryna i orzecznictwo?

„W budynku mieszkalnym znajdują się trzy lokale mieszkalne o powierzchni: 90, 90 i 30 m². Udział w działce gruntu i w częściach wspólnych budynku po 1/3 (dlaczego właśnie 1/3)? Właściciel lokalu o pow. 30 m² za zgodą współwłaścicieli dokonał adaptacji części wspólnej na pomieszczenie mieszkalne. Po adaptacji powierzchnia jego lokalu to 40 m² i chciałby ujawnić w księdze nową powierzchnię. Zgodnie z ustawą o własności lokali należałoby dokonać przeliczenia udziałów i skorygowania błędnie wyliczonych udziałów. Właściciele lokali o pow. 90 m² nie wyrażają zgody na zmianę udziałów.

Moje wątpliwości: a/ Czy można wnieść sprawę do sadu rejonowego wytaczając powództwo w trybie art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: „w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.”? b/ Czy istnieje możliwość ugody sadowej, że po mimo różnych pow. lokali udziały w częściach wspólnych budynku i w działce gruntu pozostaną bez zmian po 1/3 (zgodne oświadczenie wszystkich współwłaścicieli)? c/ Czy korygując udziały aktem notarialnym po wcześniejszym uzyskaniu zaświadczenia o samodzielności na lokal po adaptacji, można dokonać zapisów odnoście utrzymywania budynku (remonty) w udziale po 1/3 a nie zgodnie z nowym udziałem? Czy takie ewentualne porozumienie współwłaścicieli w tej kwestii zawarte w akcie notarialnym zobowiązuje spadkobierców czy kolejnych nabywców przy ewentualnej sprzedaży lokali?

Pytam jako rzeczoznawca majątkowy, który przygotowuje dokumenty do uzyskania samodzielności przez lokal po adaptacji, wyjaśniam:

– 1. Księga wieczysta gruntowa i lokalowe, z których wynikają udziały i pow. lokali (ja podałam pow. lokali w zaokrągleniu 90, 90 i 30); – 2. Zgoda współwłaścicieli na adaptację części wspólnych – strych na lokal mieszkalny; -3. Projekt budowlany adaptacji i pozwolenie na budowę (lokal 30m² po adaptacji ma 40 m² pow. użytkowej); – 4. Jestem na etapie uzyskania zaświadczenia o samodzielności dla lokalu po adaptacji; – 5. Brak zgody współwłaścicieli (lokalu o pow. 90 m² i drugiego lokalu o pow. 90 m²) na zmianę udziałów, chcą nadal żeby było po 1/3 w działce gruntu i w lokalach mimo różnych powierzchni; – 6. Właściciele lokalu, którzy dokonali adaptacji 30 m² na 40 m² znają swoje prawa, ale są skłonni przystać na ten (niezgodny z ustawą o własności lokali) udział – stąd było pytanie o zgodną ugodę sadową; – 7. Ażeby dokonać wpisu w KW potrzebny jest m.in. akt notarialny, ale notariusz poprosi o udziały i na 1/3 aktu nie sporządzi; – 8. Jestem przeciwna ugodzie bo należy uregulować stan ksiąg na rzeczywisty (udziały zgodne z tym co każdy posiada), konsultowałam wpisy w KW z referendarzem i on również popiera uregulowanie stanu w KW. I jak to powinno poprawnie wyglądać?”

Odpowiedź ad. a/

Z treści zapytania Czytelnika wynika, iż …

CZYTAJ DALEJ

Ważny wyrok NSA w sprawie podatku od nieruchomości (budowli)

Wprowadzenie wyposażenia z JDG do spółki z o.o.

Umowa najmu nieruchomości (wzór)

Nieruchomości: Opłata za wynajem pomieszczeń

Awaria kanalizacji i brak naprawy instalacji przez spółdzielnię

Przeterminowane należności czynszowe i egzekucja długu

Zmiana umowy najmu lokalu i podpisanie aneksu

Eksmisja z prawem do lokalu socjalnego

Rozliczanie udziałów w nieruchomości wspólnej

Współwłasność i zasada proporcjonalności w utrzymaniu budynku. Niezgodność stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym – co na to doktryna i orzecznictwo?