„Firma jest na ryczałcie i chce wynająć pustą działkę użytkowaną wieczyście innej firmie. W jakiej wysokości zapłaci podatek od tego wynajmu?”
Czytelnik wskazał, iż jego „firma”, czyli w istocie prowadzona przez osobę fizyczną działalność gospodarcza korzysta ze zryczałtowanego podatku dochodowego w postaci ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Zgodnie z …
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 31 sierpnia 2020 r. (data wpływu 24 września 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 19 listopada 2020 r. (data wpływu 19 listopada 2020 r.), oraz pismem z dnia 30 listopada 2020 r. (data wpływu 30 listopada 2020 r.) stanowiącymi odpowiedź na wezwanie tut. Organu z dnia 13 listopada 2020 r. (skutecznie doręczone 19 listopada 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku dla usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym – jest prawidłowe.
Polski Ład przewiduje, że od 2023 r. jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego, będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Zmiana ta pierwotnie miała obowiązywać od 01.01.2022 r. jednak została odroczona dodatkowo o rok.
Najem prywatny obejmuje: najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz inne umowy o podobnym charakterze. Najem prywatny nie dotyczy najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej.
W świetle obowiązujących przepisów, przychody z najmu prywatnych składników majątku mogą być opodatkowane na zasadach ogólnych lub alternatywnie – ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
„Otrzymałem propozycję współpracy od firmy zajmującej się dzierżawą pod inwestycje fotowoltaiczne. Proszę o informację i weryfikację przesłanej w zał. dokumentacji. Oferta dzierżawy gruntu (Firma X Energy). Przesyłam przedwstępną umowę dzierżawy. Czy któreś aspekty mogą budzić niepokój lub wątpliwości? No i następne od nich dla mnie kroki – od momentu otrzymania tej wiadomości: 1. Konkretna rozmowa na temat współpracy, odpowiedzi na nurtujące pytania (o ile są); 2. Umówienie się na podpisanie umowy przedwstępnej, na podstawie której zdobywamy pozwolenia na potrzeby inwestycji. Podstawowe założenia oferty:
a) Propozycja stawki czynszu: 13-15 tyś zł/ha rocznie. Czynsz ten, co roku waloryzowany jest o wskaźnik inflacji w oparciu o obwieszczenie GUS,
b) Umowa dzierżawy gruntu na okres 29 lat (wynika to m.in. z okresu żywotności instalacji, skali inwestycji oraz systemu wsparcia URE co do sprzedaży energii elektrycznej),
c) Firma X Energy, kompleksowo zajmuje się procesem realizacji inwestycji na wydzierżawionym gruncie, a następnie docelowo budową i zarządzaniem farmą fotowoltaiczną.
Krótko o naszej spółce: Firma X Energy S.A., jako Polska spółka matka dla wielu spółek celowych, pełni funkcję projektową i deweloperską w zakresie budowy farm fotowoltaicznych (farmy PV). Struktura podmiotów zależnych pod tą spółką holdingową zapewnia operowanie w dynamicznie rozwijającym się sektorze fotowoltaiki będącym integralną gałęzią rynku odnawialnych źródeł energii (OZE).
Zapraszam na stronę internetową, na której znajdują się szczegółowe informacje na temat firmy, realizowanych przez nią projektów z zakresu farm fotowoltaicznych, a także szczegóły kompleksowego procesu realizacji inwestycji.”
Wzory umów przygotowywane przez firmy zajmujące się dzierżawą gruntów pod instalacje fotowoltaiczne naturalnie zawierają postanowienia chroniące przede wszystkim ich interesy. W niektórych przypadkach skonstruowanie zapisów umownych może budzić pewne wątpliwości.
Odnosząc się do postanowień zawartych w przesłanej przez Czytelnika umowie, w pierwszej kolejności zwrócić uwagę należy na fakt, iż czynsz …
W całym roku 2022, na podstawie przepisu przejściowego w ustawie Polski Ład [1] – podatnicy, którzy osiągają przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze (czyli z tzw. najmu prywatnego), mogą stosować formy opodatkowania obowiązujące na 31.12.2021 r.
„Moja firma taksówkarska wyrabia dla swoich pracowników licencje taxi, żeby ci kierowcy jeździli swoimi samochodami. Żeby zrobić licencje, to ja jako właściciel firmy muszę podpisać obowiązkowo umowę najmu samochodu z tą osobą, a samego samochodu nie będę używać. Widzę w tym korzyść i wpisuję, że 500 zł płacę pracownikowi za wynajem, i czasami wpisuję numer konta i wysyłam przelewem jakby za wynajem, i pracownik dostaje potwierdzenie przelewu, żeby rozliczyć się ze skarbówką. Tu powstaje kilka problemów:
„Jak zorganizować wszystko w sp. z o.o. , aby uniknąć podwójnego opodatkowania, podatku od dywidendy itp.? Jak rozliczyć wszystkie podatki z zakończonej działalności, w sytuacji gdy otwieram sp. z o.o. z siedzibą w swoim lokalu, mieszkaniu? Czy będę musiała rozliczyć VAT i podatek dochodowy od tego co zostało w starej firmie i w przypadku, że w działalności gospodarczej tylko ja byłam właścicielem, a w sp. z o.o. będzie dwóch wspólników (oprócz składników wyposażenia na działalność gospodarczą został zakupiony towar magazynowy, sprzedawany w ramach działalności związanej z e-commerce).”
Wiadomo, że spółka z o.o. podlega tzw. podwójnemu opodatkowaniu, tzn. podatkiem CIT oraz podatkiem od podziału zysku.
Jedyną metodą jest …
„W działalności gospodarczej nie mam środków trwałych. Komputery ujęte są w wyposażeniu, a samochód został kupiony prywatnie i jest wykorzystywany w celach firmowych. I jeśli jest taka opcja podobnie chciałabym to zorganizować w sp. z o.o., aby dalej móc rozliczać 50% VAT i 75% kosztów. Tylko jak formalnie przenieść te wszystkie rzeczy do sp. z o.o.? Działalność prowadzona jest i przez jakiś czas dalej będzie w mieszkaniu, także w tym przypadku chyba korzystnie jest podpisać umowę najmu mieszkania i odprowadzać 8,5% podatku, czy w kwocie umowy najmu można ująć wszystkie koszty np. prądu, czynszu wyliczone proporcjonalnie od części mieszkania przeznaczonej na działalność?”
Po zakończeniu działalności gospodarczej majątek, który należał do firmy, staje się …
Z dniem 23 lipca weszła w życie nowelizacja ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Dzięki nowym przepisom będą mogły powstawać Społeczne Agencje Najmu – podmioty pośredniczące między właścicielami mieszkań na wynajem i osobami, którym dochody lub sytuacja życiowa utrudniają najem mieszkania w warunkach rynkowych.
„Proponowane rozwiązania przewidują narzędzia sprzyjające zaspokajaniu jednej z najważniejszych potrzeb każdego człowieka – potrzeby posiadania domu. Oferując gminom nowe instrumenty , umożliwiające rozszerzenie oferty mieszkań dostępnych np. dla młodych ludzi zakładających rodziny, możemy przyczynić się również do stworzenia przyjaznej przestrzeni dla rozwoju rodziny i zmniejszenia problemu demograficznego, a to jedno z większych wyzwań stojących teraz przed nami” – mówi wicepremier, minister rozwoju, pracy i technologii Jarosław Gowin.
„Model SAN ma na celu łagodzenie niekorzystnego wpływu epidemii na rynek najmu. Społeczne agencje najmu to podmioty, które będą pośredniczyć pomiędzy właścicielami mieszkań na wynajem oraz osobami o średnich lub niższych dochodach, które chcą wynająć mieszkanie” – dodaje wiceminister rozwoju, pracy i technologii Anna Kornecka.
Dzięki gwarancji terminowego uiszczania czynszu, stabilnego użytkowania i utrzymania mieszkań w dobrym stanie technicznym oraz zwolnieniom podatkowym dla właścicieli z tytułu umowy z SAN, społeczne agencje najmu będą mogły wydzierżawiać mieszkania poniżej stawek rynkowych. Pozwoli im to na wynajmowanie tych mieszkań osobom, które znajdują się w trudniejszej sytuacji życiowej i nie mogą sobie pozwolić na samodzielny najem lub zakup mieszkania. Dodatkowo najemcy mieszkań od SAN będą mogli ubiegać się o dopłaty do czynszu w ramach programu Mieszkanie na Start.
Model SAN pozwoli gminom zwiększyć ofertę mieszkaniową na swoim terenie bez konieczności ponoszenia przez nie wydatków na budowę mieszkań. Nawiązanie przez samorząd współpracy z SAN umożliwi bowiem wykorzystanie w tym celu istniejących lokali, pozyskanych np. z komercyjnego rynku najmu. Działalność SAN może przyczynić się ponadto do zwiększenia bezpieczeństwa i stabilności obrotu mieszkaniami na wynajem. Ma to szczególne znaczenie w kontekście wyzwań, przed jakimi stanął rynek najmu w związku z pandemią COVID-19.
Ustawa określa podmioty uprawnione do prowadzenia działalności SAN oraz zasady ich działania. SAN-y będą specjalizować się w pozyskiwaniu mieszkań na rynku, głównie od osób fizycznych. Oferując długoletnią dzierżawę z gwarancją czynszu, będą mogły wynegocjować obniżenie jego stawki. Jak wskazują doświadczenia zagraniczne, obniżka może wynieść nawet ok. 20%. Dodatkową zachętą dla właścicieli do wydzierżawiania lokali SAN są zaproponowane w ustawie zwolnienia podatkowe, w tym zwolnienie z podatku VAT.
Dzierżawione mieszkania będą mogły być wynajęte przez SAN osobom, których dochody lub sytuacja życiowa nie pozwalają na wynajem mieszkania na zasadach komercyjnych – kryteria dla osób, które będą mogły ubiegać się o najem będzie określała gmina w uchwale. Wiąże to SAN-y z realizacją polityki mieszkaniowej, szczególnie w skali lokalnej, stąd zawarte w ustawie ścisłe powiązanie działalności SAN z celami mieszkaniowymi samorządów gminnych oraz umożliwienie najemcom spełniającym odpowiednie warunki ubiegania się o dopłaty do czynszu w ramach programu Mieszkanie na Start.
Funkcjonowanie SAN będzie się wiązać z szeregiem korzyści społecznych, przestrzennych i finansowych. Dzięki ich działalności nastąpi zwiększenie dostępności mieszkań bez konieczności ponoszenia przez władze publiczne wydatków na budowę nowych obiektów (wskutek użytkowania mieszkań istniejących), co przełoży się na lepsze wykorzystanie istniejącej infrastruktury technicznej i społecznej. W konsekwencji zawierania wieloletnich umów z właścicielami mieszkań zwiększy się bezpieczeństwo i stabilność najmu oraz rozszerzy się oferta mieszkaniowa dla osób o niskich i średnich dochodach, dla których zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych na zasadach rynkowych stanowiłoby nadmierne obciążenie.
Źródło: MRPiT
