„Co mam zrobić, jeżeli wykonawca miał wykonać kompleksowy remont łazienki i WC, po położeniu płytek zszedł z roboty i żąda zapłaty? Umowa opiewała na kwotę od 10.000 do 14.000 zł, wykonawca żąda kwoty 14.000.”

Na wstępie zaznaczyć należy, iż w przypadku nieprawidłowego wykonywania umowy analizy co do podjęcia dalszych kroków najrozsądniej jest dokonywać na podstawie treści tejże umowy. Odnosząc się jednak do niniejszego pytania, najwłaściwsze wydaje się w pierwszej kolejności wezwanie dłużnika do wykonania umowy oraz ewentualne odstąpienie od umowy i zapłata części wynagrodzenia proporcjonalnie do wykonanych prac. Rozważyć można także żądanie naprawienia ewentualnej szkody.

Zgodnie z …

(…) art. 491 § 1 ustawy Kodeks cywilny (dalej: K.c.) jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Może również żądać ona wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki. Jednocześnie w ślad za brzmieniem art. 491 § 2 K.c., jeżeli świadczenia obu stron są podzielne, a jedna ze stron dopuszcza się zwłoki tylko co do części świadczenia, uprawnienie do odstąpienia od umowy przysługujące drugiej stronie ogranicza się, według jej wyboru, albo do tej części, albo do całej reszty niespełnionego świadczenia. Strona ta może także odstąpić od umowy w całości, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy, wiadomy stronie będącej w zwłoce.

Co do zasady w orzecznictwie przyjmuje się, iż dopuszczalne jest odstąpienie od umowy o roboty budowlane jedynie w części, w jakiej wykonawca pozostaje w zwłoce ze spełnieniem swego świadczenia oraz odnośnie robót jeszcze niewykonanych.

Tytułem przykładu warto wskazać, iż Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dn. 25.07.2016 r., sygn. akt: V ACa 937/15 wskazał, iż „jeśli świadczenie w umowie o roboty budowlane miało charakter podzielny to w takim przypadku dopuszczalnym jest odstąpienie od umowy o roboty budowlane w trybie art. 491 § 2 K.c. jedynie w zakresie niespełnionego świadczenia”.

Podobnie także Sąd Najwyższy, który w wyroku z dn. 27.07.2016 r., sygn. akt: V CSK 631/15 rozstrzygnął, iż “przedmiot świadczenia w postaci obiektu budowlanego jest w umowie o roboty budowlane, co do zasady niepodzielny, ale samo świadczenie może być podzielne w tym sensie, że częściami może być realizowane i rozliczane”.

Warto także dodać, iż na zasadzie określonej w art. 658 K.c. przepisy dotyczące umowy o roboty budowlane stosuje się odpowiednio do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli.

Pamiętać także należy o możliwości dochodzenia od Wykonawcy odszkodowania na mocy art. 471 Kodeksu, zgodnie z którym dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Przykładowo, jeśli mieszkanie miało być wynajmowane szkodą będą także utracone korzyści w postaci braku możliwości czerpania zysków z czynszu najmu.

Kamil Wywiał – prawnik

Podstawa prawna:

Ustawa z dn. 23.04.1964 r. Kodeks cywilny – tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.