Czy czynności wynajmu lokali mieszkalnych na rzecz podmiotów prowadzących działalność gospodarczą, na cele prowadzonej przez nie działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług w zakresie wynajmowania lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, będą korzystały ze zwolnienia z podatku od towarów i usług? Czy czynności wynajmu lokali mieszkalnych na rzecz podmiotów trzecich, nie dla celów prowadzonej przez nie działalności gospodarczej, na ich cele mieszkaniowe, będą korzystały ze zwolnienia z podatku od towarów i usług?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 613 ze zm.) oraz § 2 i § 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 16 września 2016r. (data wpływu 20 września 2016 r.), uzupełnionym pismem z 24 listopada 2016r. (data wpływu 29 listopada 2016r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z podatku od towarów i usług wynajmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 20 września 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z podatku od towarów i usług wynajmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 24 listopada 2016r. (data wpływu 29 listopada 2016r.), przesłanym w związku z wezwaniem tut. organu z 16 listopada 2016r. znak: 2461-IBPP2.4512.713.2016.1.WN.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest współwłaścicielem wraz z małżonkiem, na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej lokali mieszkalnych, jak również planuje wraz z małżonkiem nabyć kolejne lokale mieszkalne, które stanowiły będą składnik majątku wspólnego małżonków.

Wnioskodawca planuje zarejestrować jednoosobową działalność gospodarczą, a także zarejestrować się jako czynny podatnik VAT. Lokal mieszkalne zostaną wprowadzone do ewidencji środków trwałych jednoosobowej działalności gospodarczej Wnioskodawcy, a następnie Wnioskodawca na własny rachunek będzie wynajmowała lokale mieszkalne:

1. podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą (dalej „Pośrednicy”), polegającą na świadczeniu usług w zakresie wynajmowania lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe. Z umów zawartych pomiędzy Wnioskodawcą a Pośrednikami będzie jednoznacznie wynikało, iż lokale mieszkalne mogą być wykorzystywane jedynie dla świadczenia usług związanych z wynajmowaniem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe: lub
2. podmiotom trzecim, nie dla celów prowadzonej przez nie działalności gospodarczej, na ich cele mieszkaniowe. Z umów zawartych pomiędzy Wnioskodawcą a najemcami będzie jednoznacznie wynikało, iż lokale mieszkalne mogą być wykorzystywane jedynie dla celów mieszkaniowych najemców.

Ani Wnioskodawca ani Pośrednicy nie będą świadczyć w przedmiotowych lokalach mieszkalnych usług w zakresie krótkotrwałego zakwaterowania czy innych usług podobnych do usług hotelowych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy czynności wynajmu lokali mieszkalnych na rzecz podmiotów prowadzących działalność gospodarczą, na cele prowadzonej przez nie działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług w zakresie wynajmowania lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, będą korzystały ze zwolnienia z podatku od towarów i usług?
2. Czy czynności wynajmu lokali mieszkalnych na rzecz podmiotów trzecich, nie dla celów prowadzonej przez nie działalności gospodarczej, na ich cele mieszkaniowe, będą korzystały ze zwolnienia z podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, czynności wynajmu lokali mieszkalnych:

1. na rzecz podmiotów prowadzących działalność gospodarczą, na cele prowadzonej przez nie działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług w zakresie wynajmowania lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, będą korzystały ze zwolnienia z podatku od towarów i usług;
2. na rzecz podmiotów trzecich, nie dla celów prowadzonej przez nie działalności gospodarczej, na ich cele mieszkaniowe, będą korzystały ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710 z późn. zm.; dalej „VATU”), stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 41 ust. 2 VATU, dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do VATU, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

W myśl art. 146a pkt 1 i 2 VATU, w okresie od 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2016r., z zastrzeżeniem art. 146f:

1. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
2. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Zgodnie przy tym z art. 43 ust. 1 pkt 36 VATU, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Jednocześnie zgodnie z art. 43 ust. 20 VATU zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36 nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy (tj. usług związanych z zakwaterowaniem PKWiU – 55).

Usługa najmu lokali mieszkalnych korzysta ze zwolnienia na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. Tym samym podatnik podatku VAT będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi jeśli dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych (i to zarówno w relacji Wnioskodawca – najemca, jak również w relacji Wnioskodawca – Pośrednik – najemca).

Jak wskazywał Wnioskodawca w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca na własny rachunek będzie wynajmował lokale mieszkalne:

1. podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą (dalej „Pośrednicy”), polegającą na świadczeniu usług w zakresie wynajmowania lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe. Z umów zawartych pomiędzy Wnioskodawcą a Pośrednikami będzie jednoznacznie wynikało, iż lokale mieszkalne mogą być wykorzystywane jedynie dla świadczenia usług związanych z wynajmowaniem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe; lub
2. podmiotom trzecim, nie dla celów prowadzonej przez nie działalności gospodarczej, na ich cele mieszkaniowe. Z umów zawartych pomiędzy Wnioskodawcą a najemcami będzie jednoznacznie wynikało, iż lokale mieszkalne mogą być wykorzystywane jedynie dla celów mieszkaniowych najemców.

Ani Wnioskodawca ani Pośrednicy nie będą świadczyć w przedmiotowych lokalach mieszkalnych usług w zakresie krótkotrwałego zakwaterowania czy innych usług podobnych do usług hotelowych.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy uznać należy za prawidłowe.

Wnioskodawca wskazuje, że przedstawione stanowisko znajduje potwierdzenie w wydanych przez organy podatkowe interpretacjach indywidualnych:

• Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 6 lutego 2015 roku, sygn. akt: IBPP3/443-1359/14/AZ.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 710 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Z kolei, według art. 8 ust. 1 ustawy – przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Stawka podatku – jak stanowi art. 41 ust. 1 ustawy – wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2–12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże, zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy – w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r., do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku, a także zwolnienie od podatku.

Z kolei, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Przy czym, stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy, w którym wymienione zostały usługi związane z zakwaterowaniem, oznaczone symbolem PKWiU 55.

Z ww. przepisów wynika, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym, co istotne, na cele mieszkaniowe.

Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

• świadczenie usługi na własny rachunek,
• charakter mieszkalny nieruchomości,
• mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia.

Biorąc pod uwagę cytowane przepisy należy stwierdzić, że usługa najmu nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. Podatnik podatku VAT będzie mógł zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych. Powyższe dotyczy zarówno umów najmu zawieranych pomiędzy wynajmującym a najemcą, jak również umów zawieranych z podmiotem trzecim, tj. w relacji wynajmujący – najemca – podnajemca.

Kwestię zawierania umów reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 380, ze zm.).

Zasada swobody umów zapisana jest w art. 3531 Kodeksu cywilnego, w świetle którego strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Jak wskazano powyżej, świadczenie usług najmu nieruchomości na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, w przypadku łącznego spełnienia warunków w nim wskazanych co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest współwłaścicielem wraz z małżonkiem, na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej, lokali mieszkalnych, jak również planuje wraz z małżonkiem nabyć kolejne lokale mieszkalne, które stanowiły będą składnik majątku wspólnego małżonków.

Wnioskodawca planuje zarejestrować jednoosobową działalność gospodarczą, a także zarejestrować się jako czynny podatnik VAT. Lokal mieszkalne zostaną wprowadzone do ewidencji środków trwałych jednoosobowej działalności gospodarczej Wnioskodawcy, a następnie Wnioskodawca na własny rachunek będzie wynajmowała lokale mieszkalne:

1. podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą (dalej „Pośrednicy”), polegającą na świadczeniu usług w zakresie wynajmowania lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe. Z umów zawartych pomiędzy Wnioskodawcą a Pośrednikami będzie jednoznacznie wynikało, iż lokale mieszkalne mogą być wykorzystywane jedynie dla świadczenia usług związanych z wynajmowaniem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe: lub
2. podmiotom trzecim, nie dla celów prowadzonej przez nie działalności gospodarczej, na ich cele mieszkaniowe. Z umów zawartych pomiędzy Wnioskodawcą a najemcami będzie jednoznacznie wynikało, iż lokale mieszkalne mogą być wykorzystywane jedynie dla celów mieszkaniowych najemców.

Ani Wnioskodawca ani Pośrednicy nie będą świadczyć w przedmiotowych lokalach mieszkalnych usług w zakresie krótkotrwałego zakwaterowania czy innych usług podobnych do usług hotelowych.

Wątpliwość Wnioskodawcy budzi zasadność zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług dla usług wynajmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że jeśli Wnioskodawca będzie świadczyć usługę najmu lokali mieszkalnych:

1. podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą, polegającą na świadczeniu usług w zakresie wynajmowania lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, a z umów zawartych pomiędzy Wnioskodawcą a Pośrednikami będzie jednoznacznie wynikało, iż te lokale mieszkalne mogą być wykorzystywane jedynie dla świadczenia usług związanych z wynajmowaniem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe: lub
2. podmiotom trzecim, nie dla celów prowadzonej przez nie działalności gospodarczej, na ich cele mieszkaniowe, a z umów zawartych pomiędzy Wnioskodawcą a najemcami będzie jednoznacznie wynikało, iż te lokale mieszkalne mogą być wykorzystywane jedynie dla celów mieszkaniowych najemców,

to usługa najmu wskazanych lokali mieszkalnych będzie spełniać przesłanki, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

W związku z powyższym, świadczona przez Wnioskodawcę usługa najmu lokali mieszkalnych wyłącznie na cele mieszkaniowe zarówno:

• pośrednikom prowadzącym działalność gospodarczą, polegającą na świadczeniu usług w zakresie wynajmowania lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe jak również
• podmiotom trzecim, wyłącznie na ich cele mieszkaniowe,

korzystać będzie ze zwolnienia od podatku, na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zauważyć przy tym należy, że interpretacja indywidualna wydawana jest w oparciu o konkretny przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego i wiąże Organ uprawniony do wydawania interpretacji indywidualnej wyłącznie w zakresie przedstawionym we wniosku. Zmiana któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiana stanu prawnego powoduje, że niniejsza interpretacja traci swoją ważność, a Wnioskodawca nie może korzystać z ochrony wynikającej z tej interpretacji.

Interpretacja indywidualna z 2 grudnia 2016 r., nr 2461-IBPP2.4512.713.2016.2.WN – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach