„Jestem zarządcą nieruchomości na jednym z osiedli w dużym mieście. Na osiedlu są wspólnoty mieszkaniowe i kilku zarządców na tym terenie nimi zarządza. Są też działki o własnych numerach z powierzchnią ponad 7.500 m². Na terenie tych działek są latarnie, altana śmietnikowa, drogi, chodniki, plac zabaw i mają być kamery. Niektórzy właściciele wspólnot są też współwłaścicielami w tych nieruchomościach gruntowych posiadają 1/602 udziału. Niestety nie ma jak tym zarządzać. Chcemy utworzyć odrębny podmiot który składałby się z właścicieli i użytkowników tych nieruchomości. Mam nawet ofertę na ubezpieczenie tych nieruchomości ale niestety w urzędzie statystycznym nie chcą mi tego zarejestrować, ponieważ nie jest to wspólnota mieszkaniowa. Jaką formę prawną ma posiadać taki podmiot, jak go zarejestrować i jak ma się rozliczać?”

Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Może ona nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, a także …

(…) pozywać i być pozwana (art. 6 ustawy o własności lokali). Sprawnie funkcjonująca wspólnota może stanowić duży atut danej nieruchomości. Równocześnie jednak w związku z jej funkcjonowaniem mogą pojawić się różne utrudnienia.

Jednym z takich problemów jest sytuacja, w której w ramach jednego osiedla stworzono kilka wspólnot, które mają wspólną infrastrukturę związaną z ich funkcjonowaniem. Dotyczy to właśnie m.in. dróg wewnętrznych, chodników czy placów zabaw.

W takiej sytuacji nie mają one bowiem prawnych możliwości podejmowania wspólnych decyzji, a do zarządzania wskazanymi nieruchomościami stosowane powinny być ogólne zasady zarządzania współwłasnością określone w Kodeksie cywilnym (dalej: k.c.). Rodzi to jednak kolejny problem, gdyż w myśl art. 199 K.c. oraz 201 K.c. do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, a w przypadku czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, zgoda wszystkich współwłaścicieli. Przy znacznej liczbie współwłaścicieli oraz bardzo rozdrobnionej strukturze udziałów podjęcie decyzji dotyczącej elementów wspólnych staje się niezwykle trudne. Warto także zwrócić uwagę, iż katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ma charakter otwarty, a ocena danej czynności zależy od jej charakteru. Rozwiązań tego problemu może być kilka.

Po pierwsze, w drodze umowy współwłaściciele mogą zlecić zarządzanie terenami wspólnymi zarządcy. W związku z tym, iż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu wymaga ona zgody wszystkich współwłaścicieli. Zarządcą może być zarówno osoba prawna (może to być podmiot zewnętrzny) jak i fizyczna. Szczegółowe zasady sprawowania zarządu winny być określone w umowie.

Równocześnie w celu ułatwienia zarządzania terenami wspólnymi powołany może być zostać także odrębny podmiot np. stowarzyszenie. W przypadku powołania stowarzyszenia warto zastanowić się nad przekazaniem stowarzyszeniu terenów wspólnych na własność, co znacznie ułatwiłoby rozliczenia podatkowe, z drugiej jednak strony utracone zostanie władztwo nad gruntem, a jedynym właścicielem nieruchomości stanie się stowarzyszenie. Rejestracji stowarzyszenia dokonuje się w Krajowym Rejestrze Sądowym, składając formularz – KRS-W20 wraz załącznikami, którymi są m.in. statut, protokół z zebrania założycielskiego, podjęte na zebraniu uchwały, lista członków założycieli czy też oświadczenia członków zarządu o ich adresach do doręczeń.

Po drugie, można także spróbować połączyć poszczególne wspólnoty mieszkaniowe i utworzyć jedną wspólnotę odpowiadającej całemu terenowi osiedla. Niemniej na dużym osiedlu może okazać się to niezwykle trudne.

Kamil Wywiał – aplikant radcowski

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dn. 24.06.1994 r. o własności lokali – Dz.U. z 2020 r. poz. 1910 ze zm.
2. Ustawa z dn. 23.04.1964 r. Kodeks cywilny – tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740.