„Wynajem prywatny. Przedsiębiorca prowadząc działalność polegającą na wznoszeniu budynków mieszkalnych, które później sprzedaje lub wynajmuje w działalności gospodarczej oraz jako osoba fizyczna prowadzi najem prywatny. Planując kolejną budowę domu mieszkalnego i wynajęcie może go zaliczyć do najmu prywatnego czy są ograniczenia związane z najmem prywatnym uniemożliwiające to?”

Bardzo często …

(…) pada pytanie „kiedy najem staje się działalnością gospodarczą?” i jak dotąd brak jednoznacznej odpowiedzi, a zwłaszcza jednolitego podejścia ze strony fiskusa. Jak można się domyślić, pytanie Czytelnika ma istotne znaczenie na gruncie podatku od najmu.

Kwestia łączenia działalności gospodarczej i najmu prywatnego była wielokrotnie przedmiotem indywidualnych interpretacji podatkowych, jednak nie są one spójne i konsekwentne. Raz organy skarbowe przychylają się do tego, by część aktywności osób fizycznych w zakresie najmu traktować jako działalność gospodarczą, a część jako najem prywatny, innym znów razem organy skarbowe twierdzą, że mamy do czynienia jedynie z działalnością gospodarczą.

Dla zobrazowania istniejących różnic przedstawię dwa przykłady:

W interpretacji indywidualnej ITPB1/415-570/09/HD dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dn. 25.09.2009 roku przedstawiono sytuację, w której podatnik prowadził działalność gospodarczą (rozliczaną poprzez podatek liniowy) i jednocześnie prowadził najem prywatny mieszkania (rozliczany według skali podatkowej). Podatnik rozszerzył profil swojej działalności o najem (PKD 68.20.Z), aby w ramach działalności wynajmować lokale użytkowe w nowo wybudowanym budynku. Podatnik chciał wynajem lokali użytkowych rozliczać w ramach działalności gospodarczej, a wynajem mieszkania – poprzez najem prywatny (według skali podatkowej). Organ udzielił odpowiedzi, że nie będący przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej wynajem składników majątkowych nie związanych z tą działalnością gospodarczą, może stanowić odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów, dlatego możliwe jest wyodrębnienie dwóch źródeł przychodów, tj. najmu prywatnego oraz działalności gospodarczej.

Natomiast w interpretacji indywidualnej ITPB1/415-551/11/GR dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dn. 09.08.2011 roku opisano sytuację, w której podatnik wynajmował 14 lokali użytkowych w dwóch budynkach i planował wybudować trzeci budynek z lokalami na wynajem. Wówczas organ stwierdził, że najem na tak szeroką skalę spełnia wszystkie przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (u-PIT), zwłaszcza gdy czynności związane z wynajmem pomieszczeń podejmowane są w sposób ciągły, czyli w sposób stały, nie okazjonalny. Dla organu ważne było głównie to, iż zgodnie z treścią wpisu do ewidencji działalności gospodarczej, najem był też przedmiotem prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej. Dlatego w tym przypadku organ uznał, że mając na uwadze profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter prowadzonego najmu oraz fakt prowadzenia działalności na własny rachunek i ryzyko, wykonywany w tych warunkach najem uznaje się za działalność gospodarczą.

Decydując się na rozliczanie przez najem prywatny i w celu uniknięcia zarzutu, iż roszczenie powinno się odbyć przez działalność gospodarczą, należy mieć na uwadze trzy aspekty:

1. aby wśród kodów PKD firmy nie było najmu,
2. aby wynajmowane nieruchomości nie były składnikami majątku związanymi z działalnością gospodarczą oraz
3. aby umowy najmu nie były zawierane w ramach działalności gospodarczej.

Zdaniem Autora, zważywszy na przedstawioną przez Czytelnika sytuację, trudno będzie uznać, a tym samym przekonać fiskus, iż kolejna budowa domu mieszkalnego i próba jego wynajęcia, będzie poczytana jako najem prywatny, skoro Czytelnik w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wznosi budynku mieszkalne, a następnie je sprzedaje lub wynajmuje.

Sandra Grzywocz-Nowak – adwokat