„Firma jest na ryczałcie i chce wynająć pustą działkę użytkowaną wieczyście innej firmie. W jakiej wysokości zapłaci podatek od tego wynajmu?”

Czytelnik wskazał, iż jego „firma”, czyli w istocie prowadzona przez osobę fizyczną działalność gospodarcza korzysta ze zryczałtowanego podatku dochodowego w postaci ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z …

(…) art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (u-PIT), opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, z kolei zgodnie z w/w art. 10 ust. 1 pkt 6 źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy ryczałtowej, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych od 01.01.2022 r. wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100.000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100.000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym (u-PIT), tj. przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Limit 100.000 zł dotyczy całego roku kalendarzowego i wszystkich posiadanych i wynajmowanych przez podatnika nieruchomości, np. lokale, grunty, mieszkania, budynki. Obejmuje również wszelkie rodzaje umów – tzn. najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz umowy podobne. Decydującym jest suma przychodów ze wszystkich tych tytułów.

Ustalając przychód z najmu opodatkowanego ryczałtem wyłączyć można wszelkie opłaty za media ponoszone w imieniu najemcy, o ile umowa wskazuje na wyszczególnienie tych wydatków z ogólnych kosztów najmu (z ogólnej opłaty za najem) i przenosi je na najemcę (wynajmujący może przyjąć płatności i dokonać ich w imieniu i na rachunek najemcy). W takim przypadku obliczając limit 100.000 zł, podatnik winien ewidencjonować jako przychód – wyłącznie czysty zarobek, po odjęciu od niego opłat administracyjnych i za media.

Jeżeli natomiast najemca ponosi jedną, łączną wartość czynszu najmu – wówczas przychód u wynajmującego stanowi całe wskazane w umowie wynagrodzenie.

Mimo iż sam najem może być już opodatkowany ryczałtem, należy mieć na względzie, czy inne działania w ramach działalności nie wykluczają go, jednakże Autor zakłada, że jeśli przedsiębiorca korzysta już z ryczałtu, to oznacza, że inne działania w ramach prowadzonej działalności spełniają warunki do skorzystania z ryczałtu.

Odnosząc się jeszcze pokrótce do faktu, iż działka mająca być przedmiotem najmu/dzierżawy znajduje się w użytkowaniu wieczystym, należy wskazać na treść art. 233 Kodeksu cywilnego. Obciążenie użytkowania wieczystego polega na ustanowieniu ograniczonych praw rzeczowych. Jeżeli użytkownik wieczysty oddaje grunt do korzystania osobie trzeciej na podstawie umowy obligacyjnej (np. najmu, dzierżawy lub użyczenia), to nie prowadzi to obciążenia przysługującego mu prawa, choć mieści się niewątpliwie w zakresie jego uprawnień.

Zatem jeżeli nie było żadnych szczegółowych regulacji w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, nie powinno być przeszkód z rozporządzaniem tym gruntem, właśnie poprzez najem czy dzierżawę na rzecz podmiotu trzeciego.

Sandra Grzywocz-Nowak – adwokat

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dn. 20.11.1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – Dz.U. z 2021 r. poz. 1993 ze zm.
2. Ustawa z dn. 23.04.1964 r. Kodeks cywilny – tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.
3. Ustawa z dn. 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – Dz.U. z 2021 r. poz. 1128 z późn. zm.