„Chciałam prosić o przeanalizowanie umowy, która została podpisana z jednym z klientów i o pomoc w napisaniu aneksów do niej. W umowie jest wiele niejasnych zapisów, które chciałabym sformalizować, aby nie mieć później problemów. Umowa dotyczy utrzymania czystości w jednym z biurowców: chciałabym w niej zmienić kilka rzeczy, (które w moim odczuciu są albo źle sformułowane, albo w ogóle ich nie ma), jeśli umowa zawiera inne błędy prawne, też chciałabym je poprawić z mojej strony zmiany, które są potrzebne to:

– zmiana terminu płatności za przelew – dodanie zapisu, że w budynku wyłączność na sprzątanie wszystkich znajdujących się biur wraz z częściami wspólnymi ma moja firma (o ile taki zapis jest zgodny z prawem) z wyłączeniem restauracji;

– zapis o odpadach, że pracownicy mojej firmy zbierają tylko odpady znajdujące się na terenie obiektu i pozostawiają je w miejscu do tego przeznaczonym, ale te odpady później dalej należą do właściciela obiektu i to on jest za nie odpowiedzialny (wywóz itp.);

– dodanie zapisu o tym, że środki zużywalne w częściach administracyjnych oraz biurach są, refakturowane – nie ma ich w ryczałcie miesięcznym – zmiana kwoty ryczałtu za utrzymanie terenu zewnętrznego itp.”

Przedmiotowa umowa dotyczy wykonywania prac czystościowo-porządkowych, z tego też względu zasadne wydaje się sklasyfikowanie jej jako umowy, o której …

(…) mowa w art. 750 ustawy Kodeks cywilny (dalej: K.c.), tj. umowy o świadczenie usług, które nie są uregulowane innymi przepisami, a do której stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu (art. 734-758 Kodeksu). Jednocześnie dokonując analizy należy pamiętać o ogólnej zasadzie swobody umów wyrażonej w art. 353¹ K.c., zgodnie z którym strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Odnosząc się do pierwszej z proponowanych zmian dotyczących terminu zapłaty wskazać należy, iż obowiązujące przepisy nie określają dolnej granicy terminu zapłaty. Jedynie art. 7 ust. 2 ustawy o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych mówi, iż nie może być to termin dłuższy niż 60 dni. A zatem możliwe jest określenie np. 14, 7 lub nawet 3-dniowego terminu. Pozostając przy zmianach dotyczących warunków wynagrodzenia jak najbardziej możliwe jest także obciążenie Zleceniodawcy kosztami nabycia środków czystości zużywanych w częściach administracyjnych. W tym celu dodać należy punkt mówiący, iż wynagrodzenie ryczałtowe nie obejmuje kosztów nabycia środków czystości zużywanych w częściach administracyjnych, które pokrywać będzie Zleceniodawca, a zapłata należności za środki czystości zużywane w częściach administracyjnych nastąpi na podstawie refaktur wystawionych przez Zleceniobiorcę, które płatne będą przelewem na konto Zleceniobiorcy wskazane na refakturach w terminie 30 dni od daty otrzymania przez Zleceniobiorcę prawidłowo wystawionych refaktur. Dla jasności dookreślić należy także czym są owe „części administracyjne” wskazane przez pytającego.

W treści pytania wskazano także na dodanie zapisu dotyczącego wyłączności świadczenia usług. Klauzula wyłączności jest dość często spotykanym zapisem w przypadku umów o świadczenie usług czy też pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. Oznacza ona zobowiązaniu jednej ze stron do powstrzymania się od dokonania określonej czynności prawnej. Można ją zastrzec na określony czas lub do czasu ziszczenia się określonego warunku. W razie zamieszczenia w umowie takiej klauzuli uzasadnione jest także wskazanie zabezpieczenia jej naruszenia w postaci kary umownej.

W przedmiotowej sprawie w przypadku biur wynajmowanych przez poszczególnych Najemców odpowiedni zapis musiałby znaleźć się również w umowie pomiędzy Najemcą a Zleceniodawcą.

Z kolei w przypadku odpowiedzialności za zbierane odpady przytoczyć należy treść art. 28 ust. 1 ustawy o odpadach, zgodnie z którym w przypadku korzystania przez wytwórców odpadów ze wspólnego lokalu dopuszcza się przeniesienie odpowiedzialności za wytworzone odpady na rzecz jednego z nich lub na rzecz wynajmującego lokal, jeżeli podmiot ten zapewni postępowanie z przyjętymi odpadami w sposób zgodny z niniejszą ustawą. W związku ze świadczeniem usług firma sprzątająca wytwarza odpady, tym samym jest ona wytwórcą odpadów, chyba że umowa stanowi inaczej.

Natomiast w przypadku, gdy wytwórcami odpadów powstających w związku ze świadczeniem usługi są poszczególni najemcy lokali, firma sprzątająca nie jest wytwórcą odpadów, dlatego też nie można z nią zawrzeć umowy na podstawie art. 28 ustawy o odpadach. W treści umowy w punkcie dotyczącym praw i obowiązków stron warto zatem wskazać, że Zleceniodawca zobowiązany jest do wyznaczania miejsca pozostawienia odpadów wytworzonych i zebranych przez Zleceniobiorcę i to on (Zleceniodawca) ponosi odpowiedzialność za odpady pozostawione w tak wyznaczonym miejscu oraz, że do jego obowiązków należy gospodarowanie odpadami.

Kamil Wywiał – aplikant radcowski

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dn. 23.04.1964 r. Kodeks cywilny – tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740.
2. Ustawa z dn. 08.03.2013 r. o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych – Dz.U. z 2021 r. poz. 424.
3. Ustawa z dn. 14.12.2012 r. o odpadach – Dz.U. z 2021 r. poz. 779 ze zm.